Dimensiunea reala a crizei

Proprietarii, mai putin constienti de dimensiunea reala a crizei

Desi numeroase spatii sunt disponibile pe piata de birouri, prima jumatate a anului 2009 marcand un moment record in ceea ce priveste rata de neocupare pe toate clasele de imobile, proprietarii nu resimt inca la fel de acut precum chiriasii dimensiunea crizei economice.

“In dialogurile noastre derulate in activitatea curenta pe segmentul de birouri cu reprezentanti ai celor doua categorii – proprietari si chiriasi- constatam o mare diferenta intre atitudinea si pozitia acestora. Desi la nivel declarativ exista un numitor comun in faptul ca toti recunosc situatia economica dificila, la nivel practic chiriasii resimt deja acut impactul negativ asupra business-ului lor (poate uneori cazand prada unei adevarate obsesii a reducerii costului mult dincolo de posibilitatile momentului), iar proprietarii sunt in fapt mult mai linistiti si, din acest motiv, rigizi la propunerile chiriasilor, pentru ca business-ul lor are o anumita inertie in fata efectelor crizei (si multi considera in mod nerealist ca nu vor fi afectati)“. (Mirela Raicu, Partener ESOP)

De ce criza loveste mai intai chiriasii

Pentru majoritatea companiilor chiriase, anul 2009 a debutat printr-o reajustare a planului de business. Cifrele de afaceri previzionate pe fondul cresterii economice din primele 3 trimestre ale anului 2008 au fost reduse la evaluari mult mai aproape de realitatile anului 2009. In noile conditii economice, costul cu inchirierea sediului, care intr-o logica sanatoasa de business trebuie sa se incadreze intre 5-7% din cifra de afaceri, a capatat o pondere mult mai mare si apasatoare pentru numerosi chiriasi, ajungand de multe ori la 12-15% din cifra de afaceri. In plus fata de perspectivele putin incurajatoare pe termen mediu, numeroase companii sunt lipsite de flexibilitatea de a-si ajusta acest cost, fiind prinse in contracte ferme, ele vor trebui sa strabata criza cu o povara suplimentara, in cazul in care nu reusesc sa realizeze o iesire din contract prin sub-inchiriere sau cesiune, singura portita existenta in astfel de contracte.

“Pentru contractele semnate in perioada 2007 – 2008, cand chiriile au inregistrat cel mai inalt nivel in ultimii 5 ani, este putin probabil ca sub-inchirierea / cesiunea sa se poata realiza la acelasi nivel de chirie, fiind bine de previzionat o pierdere in acest sens de catre chiriasi, acolo unde nivelul chiriei este unul superior valorilor pietei in acest moment“(Mirela Raicu, Partener ESOP).

In luna martie 2009 ESOP a lansat pe piata un nou serviciu numit FlexiRent prin care ofera consultanta chiriasilor care doresc sa refaca echilibrul intre costurile de chirie si cifra de afaceri actuala si cea previzionata in 2009-2010.

Proprietari afectati, proprietari neafectati

Pentru majoritatea proprietarilor, actualul context economic nu este inca atat de dificil ca in cazul chiriasilor. Cei care au cladirile inchiriate, chiar si cu contracte deschise (contracte din care chiriasul poate iesi sau solicita destul de usor renegocierea chiriei), nu au fost supusi inca unui val important de relocari, deoarece chiriasii au mai avut anumite rezerve, si pentru ca o decizie de relocare implica o anumita inertie. Asta inseamna ca in cifra de afaceri inca nu s-au observat diminuari semnificative ca in cazul chiriasilor. Desigur, exista o temere ca se va intampla acest lucru in a doua parte a anului 2009 si in 2010, o diminuare fie prin solicitarile de renegociere, fie prin plecarea anumitor chiriasi.

“Desi la nivel declarativ exista cooperare din partea proprietarilor, discutiile de negociere cu chiriasii sunt deseori surprinzator de rigide si de aceea este nevoie de apelarea la un consultant extern care sa sprijine solicitarile chiriasilor cu argumente profesioniste si cu exemple concrete din piata“, este de parere Mirela Raicu, partener ESOP. Proprietarii care au spatiile inchiriate cu contracte ferme (cum este cazul in special la cladirile de clasa A sau B+), au si mai putine motive de ingrijorare, poate singurul fiind acela al unui eventual impas financiar major al unor chiriasi care vor fi obligati sa paraseasca spatiile inchiriate.

Exista si anumite categorii de proprietari destul de afectati

In primul rand, sunt cei carora bancile le-au interupt finantarile in stadii avansate ale proiectului. Totusi, numarul acestora nu este mare, pentru ca majoritatea proprietarilor au reusit sa isi securizeze prin pre-inchirieri suprafete suficiente cat sa mentina proiectul in miscare. De regula, cei care sunt in aceasta situatie dificila sunt proprietari care au tintit niveluri ridicate de pret in 2008, intre 22 si 26 Eu/mp, niveluri nerealiste chiar si pentru anul respectiv si au pus neinchirierea pe seama faptului ca imobilul nu era finalizat, rationament eronat din pacate.

O alta categorie sunt proprietarii care au achizitionat terenul la pret ridicat, in perioada 2006-2008. Cumulat cu costurile de constructie destul de ridicate la nivelul perioadei 2007-2008, nivelul realist al chiriei din aceasta perioada sporeste riscul de acoperire doar partiala a ratelor la banca.

Exista o problema reala cu proiectele in cadrul carora pretul de achizitie a terenului a fost mai mare de 1700-2500 EU/mp si care au o dimensiune medie (4-6 etaje). Chiar daca sunt situate in zone centrale, imobilele construite cu credite bancare pe aceste terenuri, vor acoperi cu greu ratele lunare la banca daca ne raportam la nivelul la care vor ajunge chiriile in 2009-2010.

Criza trece, proprietatile raman

Cat de repede va trece criza nimeni nu stie. “Cert este ca toti cei care vor gasi modalitati de flexibilizare a pozitiilor pe care le aveau inainte de inceperea crizei vor avea sanse mult mai mari de supravietuire, iar proprietatile vor ramane la proprietarii care au gestionat cu atentie relatia cu chiriasii, indiferent daca este vorba despre o proprietate mare sau medie. Si pentru proprietari ESOP ofera consultanta in gestionarea eficienta a relatiei cu chiriasii pentru a se ajunge la situatia win-win, situatie necesara in timpul contractiei economice, care isi arata primele semne si in Romania“, afirma Mirela Raicu de la ESOP.