In prima parte a anului s-au simtit primele semnale negative ale crizei mondiale economice cu care ne confruntam. A fost evidenta o contragere a economiei pe toate segmentele prin scaderea cererii. Piata de birouri a inregistrat si ea o puternica descrestere a cererii pe toate segmentele. Comparativ cu anul 2008, se inregistreaza o scadere a cererii de 10-15% pe segmentul IMM-urilor si de 25-30% pe segmentul corporate.
Vechile chirii au devenit prea impovaratoare
Majoritatea companiilor au inregistrat o tendinta de stagnare, principalul obiectiv fiind mentinerea activitatii pe linia de plutire; cresterea afacerii, acumularea de personal nou sau de un capital de imagine sporit, fiind amanate. Majoritatea companiilor raporteaza scaderi ale cifrei de afaceri, in procent mare comparativ cu 2008 (20-50%). Bugetele de relocare ale companiilor s-au restrans direct proportional cu restranagerea profitului in aceste luni. In cazul IMM-urilor, dar si companiilor medii si al firmelor coprorate, bugetele s-au diminuat in medie cu 25-30%.
Pentru o suprafata de 100-150 mp, cele mai frecvente bugete nu depasesc 1800-2000 EUR. In cazul firmelor medii, cele mai cautate spatii sunt in caldirile clasa C si B si vile, 200-300 mp, bugetele medii fiind situate intre 8-12 EUR / mp. In cazul companiilor mari, pe segmentul corporate, sunt preferate cladirile de clasa C si B, suprafetele medii cerute 800-1200 mp, iar bugete medii se situeaza intre 10-12 EUR / mp, conform unui studiu realizat de compania imobiliara ESOP.
In acest context, proprietarii de cladirii libere au fost entuziasmati in prima parte a anului pentru ca parea ca exista miscare pe piata, din partea celor care incercau sa isi optimize bugetele de inchiriere. In scurt timp s-a dovedit ca cca 60-70% dintre companiile care solicitau sedii noi, de fapt nu aveau o nevoie reala, ci doar testau piata in incercarea de a gasi solutii mai bune de inchiriere, pe care, dupa discutii, le gaseau tot la vechii lor proprietari, asa incat o pondere mica din ofertele de birouri disponibile de pe piata s-au ocupat. Supra-oferta pe piata de birouri Pe langa dificultatile de inchiriere create de rastrangerea cererii, anul 2009 a coincis cu o supra-oferta pe piata de birouri pe toate segmentele. Rata de neocupare e mare pe toate segmentele de birouri (clasa A ~ 8-10%, clasa B si C ~12-14%, vile 25-30%) – Sursa ESOP.
O noua tendinta pe piata: sub-inchirierea
In anul 2008 multe companii care s-au mutat in sedii noi si-au inchiriat un surplus de spatiu, pentru o crestere a activitatii in viitor; cum aceasta s-a amanat, acum se vad nevoite sa exploateze acest spatiu pentru a-si optimiza cheltuielile cu sediul. In acest context, o serie de companii avand un surplus de spatiu de birou care nu va fi folosit ceva vreme (minim 1 an), incearca sa-si optimizeze costurile prin subinchirierea acestor spatii.
“Majoritatea companiilor care incearca sa subinchirieze se imbata cu apa rece sperand ca vor obtine acelasi pret pe care l-au obtinut si proprietarii de la ei in 2008. Din pacate in multe cazuri acest lucru nu mai e posibil si trebuie avut in vedere un pret realist, in acord cu noua realitate“, afirma Irina Petrescu de la ESOP.
Chirii mai mici
Nu mai e o noutate ca pe toate segmentele chiriile au scazut considerabil intre 10-25%, in comparatie cu 2008 pe fondul a doua cauze principale: supra-oferta din piata pe toate segmentele si diminuarea numarului de potentiali clienti pe fondul crizei. Este foarte interesat ca pot fi diferente semnificative intre pretul de prezentare al ofertei si cel de tranzactionare. Preturile de prezentare variaza in urmatoarele marje.
Clasa Zona Imobile clasa A (Eu/mp) Imobile clasa B (Eu/mp) Alte imobile (inclusiv renovate) (Eu/mp) Vile (Eu/mp) Vile de patrimoniu (Eu/mp) Ultra-central (Unirii, Universitate, Romana)19-21 15-18 12-14,5 16-17 17-19 Centru-Nord (Victoriei, Charles de Gaulle) 21-24 16-19 13-15 16-18 18-19 Central (zone in interiorul/apropierea liniei de metrou 1) 16-18 12-15 10-13,5 13-14 13-15 Semi-central (zone in exteriorul liniei de metrou 1) 11-14 9-12,5 8-11 8-9,5 . (Sursa: ESOP)
Cheltuielile de intretinere sunt un punct sensibil al relatiei proprietar – chirias
« Daca in 2006 – 2007 nivelul cheltuielilor de intretinere in cadrul proiectelor de calitate superioara varia intre 2,8-3,3 Eu/mp, iar la cladirile de clasa B sau B+ se situa intre 1,8 si 3 EU/mp, la sfarsitul anului 2008 cheltuielile de intretinere au urcat spre 4-6 EU/mp.» afirma Irina Petrescu, Partener in cadrul ESOP. Cresterea este datorata atat escaladarii preturilor la utilitati (energie electrica si gaze in special), dar si cresterii costurilor de management al cladirii (cum ar fi, curatenia, paza, receptia, costuri cu firmele de property management etc.).
Desi reprezinta un punct nevralgic al contractului de inchiriere atat cu chiriasii actuali cat si cu cei noi, putini proprietari fac eforturi in a gasi solutii de optimizare a acestor costuri, pretextand ca sa sunt contracte ferme incheiate cu firmele de administrare. Este evident ca vor avea de castigat acei proprietari care vor gasi solutii pentru a aduce aceste costuri la un nivel acceptabil pentru chiriasi. Doar 30% din proprietari sunt constienti de noile conditii de piata si actioneaza in consecinta. Cu toate acestea in conditiile in care se ajunge practic la negocieri, se constata ca unii proprietari, nu au suficienta deschidere privind conditiile comerciale si termenele de inchiriere.
Este intr-adevar greu ca dupa o perioada de crestere accelerata a chiriilor care a culminat cu 2008, sa accepti o realitate total diferita. “Multi proprietari raman rigizi sperand vremuri mai bune. Insa vremea in care stateau clientii la coada la cladiri e de mult apusa. Dupa parerea noastra orice client serios care ajunge intr-o negociere si face o propunere din piata, nu trebuie scapat din mana.“, afirma Irina Petrescu, partener ESOP.
Previziuni: In a doua parte a anului 2009 chiriile vor urma un trend descendent, care e posibil sa se prelungeasca si in 2010; estimam o scadere de 5-10% a chiriilor. In acelasi timp e posibil ca cererea sa continue si ea trendul descendent pe fondul unei degradari a situatiei economice; pana la sfarsitul anului 2009, e posibila o scadere de 5-10% a cererii pe segmentul IMM-urilor si 15-20% pe segmentul corporate, se arata intr-un studiu al companiei imobiliare ESOP.
De aceea proprietarii impreuna cu companiile imobiliare trebuie sa faca eforturi mai mari pentru a gasi solutii pentru clientii interesati sa se relocheze in aceasta perioada asa incat sa nu piarda clienti si sa ramana cu spatiile neinchiriate. “Intr-o piata din ce in ce mai competitiva proprietarii trebuie sa vina cu idei si solutii noi, adaptate noilor realitati economice, atat in ceea ce priveste oferta comerciala, dar si promvarea ei.” concluzioneaza Irina Petrescu de la ESOP.
scris de Maria Neda 
