Piata birourilor Piata spatiilor de birouri este intr-o continua dezvoltare. Finalizarea mai multor proiecte este anuntata pentru perioada 2007-2009, iar din estimarile facute de ESOP, stocul spatiilor de birouri va depasi 1,7 mil mp. In acest moment, stocul total de spatii este de 1,2 mil mp, iar pana la sfarsitul anului 2008 vor fi dezvoltate cladiri ce vor insuma peste 400.000 mp.
Segmentul IMM-urilor In ultimele 6 luni a devenit vizibila o noua tendinta pe acesta piata; astfel daca pana acum spatiile preferate de IMM-uri erau cele din vile, astazi tot mai multe astfel de companii isi doresc sa inchirieze spatii in centrele de afaceri. 75% din IMM-uri intentioneaza sa se relocheze in BC, insa, datorita unei lipse acute a spatiilor disponibile, vilele sau apartamentele in vila reprezinta de multe ori singura alternativa posibila.
Numarul vilelor – raportat la cererea de pe piata – nu este suficient, motiv pentru care preturile acestor spatii au cunoscut, inca de la sfarsitul lui 2006 o crestere substantiala, ce se manifesta si in prezent. In concluzie 2007 reprezinta anul cu cel mai mic nivel al ofertei pentru segmentul IMM-urilor, raportat la cererea de pe aceasta piata. Cererile de spatii de birouri pentru IMM-uri vizeaza suprafete de pana in 1000 mp, cele mai cautate fiind cele cuprinse intre 150 mp si 600 mp, ce vor fi disponibile in urmatoarele 2-4 luni. Nivelul chiriei si tendinte Pentru suprafetele cuprinse intre 150-300 mp – vilele si apartamentele in vila raman cea mai sigura alternativa in urmatoarele 6 luni.
Cat despre centrele de afaceri, cele noi sunt inca putine iar cele deja finalizate se elibereaza ocazional, de regula disponibilitatea lor fiind cunoscuta cu doar 1-3 luni inainte. Suprafetele mai mici de 500 mp, situate in cladiri de birouri pozitionate central sau semi-central se inchiriaza de regula in aproximativ o luna, deci inainte de mutarea efectiva a vechiului chirias.
Segmentul Corporate Oferta
Principala tendinta care se poate remarca pe piata cladirilor de birouri clasa A este aceea ca nivelul chiriilor pentru imobilele din zona centrala si de nord, cu suprafete de peste 5000 mp, a inceput sa creasca din T1-2007, pe fondul ofertei limitate si a preturilor ridicate la terenurile din aceste locatii Cladirile clasa A si B+ din zonele secundare, care au o pondere mare in stocul ce va fi livrat in urmatoarea perioada, va oferi o alternativa companiilor care isi au sediul in cladiri clasa B din zone principale, oferind conditii mai bune si chirii comparabile sau chiar mai mici. Gradul de neocupare, al acestor cladiri noi, ar putea sa creasca, intr-o prima faza, datorita livrarii in acelasi timp a mai multor proiecte de anvergura, dar pe parcursul anului 2008 si 2009 previzionam ca piata va absorbi oferta, existand trendul de scadere a chiriilor pe aceste categorii de oferte, comparat cu T1-T2 2007.
Vilele de patrimoniu din zonele principale vor fi la mare cautare, iar chiriile vor inregistra un trend ascendent, in timp ce vilele din zonele secundare vor avea o concurenta din ce in ce mai puternica din partea noilor cladiri de birouri aflate acum in constructie in zonele secundare. Cererea a inregistrat un trend ascendent in primele doua trimestre ale anului 2007. Cererea a fost alimentata de companiile care s-au extins sau si-am relocat sediile, iar intr-o masura mai mica de noile companii intrate pe piata, care de regula au inchiriat suprafete de pana in 500 mp. Pentru spatiile mai mici de 2500 mp, contractele de inchiriere se semneaza pentru perioade de 3-5 ani, iar pentru spatiile mai mari de peste 2500 mp, contractele trebuie de regula semnate pe o perioada de minimum 5 ani. Cheltuielile de intretinere sunt de 3-3,5 E/mp si majoritatea proprietarilor opteaza pentru sistemul “open book” prin care, dupa trecerea primului an contractual, se fac regularizari ale consturilor utilitatilor si serviciilor de managementul proprietatii.
Previziuni asupra dezvoltarii orasului (referitoare la piata spatiilor de birouri) Zona de Vest a cunoscut o dezvoltare constanta in ultima perioada, fiind anuntata aici lansarea unor proiecte de mari dimensiuni. Aici se afla SEMA PARC – cel mai mare proiect integrat din centrul orasului, Cotroceni Park, in principal un proiect de retail ce va cuprinde primul cinematograf IMAX din Romania. Proiectul Plaza Centers (in fosta cladire Casa Radio) va fi de asemenea un produs cu functiune mixta pozitionat in zona de vest. SEMA PARC – Prima faza de birouri Cu o suprafata totala de peste 42.000 mp, impartita in 2 cladiri de birouri, SEMA PARC aduce pe piata un concept nou: Viziunea Integratoare. Este unul din cele mai inovative si bine planificate proiecte. Ofera nu doar spatii de birouri de clasa A (respectand in acest sens standardele internationale), dar si sansa de a oferi chiriasilor un mediu de lucru placut. Exista asadar posibilitati multiple de a lua masa (restaurantele vor fi prezente atat in zona parcului de afaceri cat si in zona de retail), centre de sport si relaxare, numeroase magazine.
Un alt element generator de valoare adaugata, in special pentru companiile multinationale va fi hotelul de 4 stele, prevazut cu sali de conferinte si alte facilitati pentru oamenii de afaceri. In prezent, ultimii 8.000 mp sunt disponibili, spatiile fiind situate pe doua niveluri unul cu suprafete de 2350 mp si 2600 mp si un alt nivel cu suprafete de 1000 mp. Spatiile sunt dotate cu pardoseala flotanta, sistem de climatizare centralizat, alimentat prin 4 tevi, cu aport de aer proaspat, parcare subterana, 1 loc de parcare fiind oferit la fiecare 55 mp inchiriati. Zona de Vest concentreaza aproximativ 30% din stocul total de birouri ce va fi livrat pana in 2009, in timp ce aproape 50% din spatii se asteapta sa fie livrate in zona de nord. Pipera reprezinta un perimetru in care se construieste masiv, dezvoltatorii implicandu-se direct in rezolvarea problemelor legate de infrastructura, spre a facilita accesul in aceasta zona. Bulevardele Barbu Vacarescu si Expozitiei sunt alte locatii nordice unde preconizam cresteri semnificative in uurmatorii 3-5 ani.
Inchirieri rezidentiale
Aderarea la Uniunea Europeana a generat o dinamizare a pietei inchirierilor rezidentiale, care se dovedise in 2006 un segment relativ constant, cu variatii mici si un profil extrem de bine definit al clientilor. Asadar, in ultimele 6 luni cererea a crescut cu aproximativ 40%, fapt generat de venirea unui numar mare de investitori, atrasi de posibilitatile de dezvoltare si de randamentele superioare obtinute (yield-urile din Romania fiind cu circa 1,5% mai mari, iar piata departe de a fi saturata pe toate segmentele sale). Cererea In primele doua trimestre ale anului curent printre cele mai cautate locuinte de lux au continuat sa fie spatiile cu 2 si 3 dormitoare, situate in zonele centrale si nordice care beneficiaza de proximitatea unor institutii de invatamant renumite precum Scoala Americana (aflata in zona Pipera), sau Scoala Franceza (situata in zona Romana).
O schimbare importanta ce anticipam ca va produce o migratie accentuata a cererilor catre zona de nord este mutarea celebrei Scoli Britanice in Pipera. Se vor delimita astfel doua categorii de consumatori: cei care prefera locatiile centrale traditionale foarte bine deservite de mijloacele de transport public si cu numeroase facilitati: gradinite, spitale, centre comerciale (Piata Romana-Bulevardul Dacia, Dorobanti, Kiseleff) sau persoanele care opteaza pentru Nord datorita scolilor cu predare in limbi de circulatie internationala, numeroaselor spatii verzi, lacuri si parcuri. In proportie de 70% din totalul cererii au fost solicitate apartamentele de lux, in vreme ce restul de 30% a fost reprezentat de cererea pentru vile.
Principalii clienti pe acest segment au fost cetatenii straini si companiile multinationale (aproximativ 85% din totalul cererii), in timp ce ambasadele care inchiriaza spatii pentru corpul diplomatic au reprezentat 15% din totalul cererii. Oferta Pentru acest an este preconizata livrarea mai multor cladiri in locatiile deja consacrate: Herastrau, Primaverii , Aviatorilor, Baneasa, Dorobanti, Floreasca. Oferta se diversifica intrucat avem de-a face cu doua tipuri de proiecte: cele livrate spre vanzare, achizitionate in scop de investitie si spatiile dezvoltate special pentru a fi inchiriate. Locuintele preferate sunt cele spatioase, cu un design modern si sofisticat, ce ofera o panorama deosebita, multa linista si poate cel mai important un grad ridicat de siguranta pentru chiriasi.
Facilitatile oferite de dezvoltatori trebuie sa fie diversificate si de o calitate net superioara: piscine, sauna, sali de intretinere, terenuri de golf, gradini frumos amenajate si serviciu de paza permanenta. Nivelul chiriei si tendinte Bucurestiul a urcat 36 de pozitii in clasamentul celor mai scumpe orase din lume, ajungand pe locul 78 dintr-un clasament de 143 orase, potrivit unui studiu realizat de firma britanica de consultanta Mercer Human Resource Consulting. Asadar, nivelul chiriilor se mentine in continuare la valori ridicate fapt sustinut si de cresterea cererii din ultima perioada. Apartamentele cu 2 dormitoare par a se bucura de cea mai mare constanta in nivelul chiriei, in timp ce apartamentele cu 3 dormitoare au inregistrat cresteri de 5 %.
Pe piata inchirierilor rezidentiale preturile variaza in functie de: suprafata si numarul de camere, locatie, finisajele si facilitatile oferite. Tipul spatiilor Nivel chirie (Euro/luna) Apartamente cu 2 camere (1 dormitor) 1.500-1.800 Apartamente cu 3 camere (2 dormitoare) 2.000-2.500 Apartamente cu 4 camere (3 dormitoare) 2.500-3.800 Vile cu 3-4 camere 2.500-4.000 Vile cu mai mult de 4 camere 3.500-5.000 Pentru urmatorele luni preconizam cresteri ale nivelului chiriilor cuprinse intre 3% si 5%, cererea fiind reprezentata atat de clientii existenti care vor dori sa isi schimbe locuinta cat si de noul val de investitori sau firme cu capital strain care vor intra pe piata locala.
Vanzari rezidentiale
Piata vanzarilor rezidentiale se afla in plina ascensiune, reusind sa atraga de la inceputul lui 2007 un numar foarte mare de dezvoltatori dispusi sa investeasca in locuinte noi. Putem deja vorbi de o segmentare in functie de locatie si consumatori. Se anunta foarte multe proiecte diferite construite in locatii ce se asociaza deja cu un anumit profil al cumparatorului. In primele luni ale acestui an estimam ca au fost vandute aproximativ 1.500 de unitati locative, ritmul cel mai dinamic al cererii inregistrandu-se pe piata apartamentelor pentru clasa medie si medie plus.
Spatiile rezidentiale destinate vanzarii pot fi grupate in 3 tipuri de oferte, pe care le vom detalia in cele ce urmeaza: Piata locuintelor de lux Preturile apartamentelor si vilelor de lux au suferit variatii mici, acest segment fiind in momentul de fata cel mai echilibrat de pe aceasta piata. Aceste locuinte sunt adresate clasei de top cu venituri de peste 2500 EUR/ persoana, varste cuprinse intre 30 si 55 ani care ocupa functii de conducere sau au propria afacere.
Zonele preferate sunt: Primaverii, Aviatorilor, Kisseleff, Dorobanti, Floreasca, Herastrau, Cotroceni iar cladirile au de regula dimensiuni mici, putine apartamente pe etaj si suprafete locuibile generoase (150 250 mp). Arhitectura cladirii, calitatea finisajelor, gradul ridicat de siguranta si parcarile subterane fiind conditii esentiale. Bugetul necesar pentru achizitia unei astfel de locuinte variaza intre 2500 – 5000 EUR /mp.
Nivelul preturilor in functie de zona Primaverii –3000 – 4000 EUR / mp construit Aviatorilor – 3000 – 4000 EUR / mp construit Arcul de Triumf – Kisselef – 3000 – 4000 EUR / mp construit Herastrau 2500 – 3500 EUR Dorobanti – Floreasca – 2500 – 3000 EUR / mp construit Domenii – 2000 – 2500 EUR / mp construit Cotroceni – Mariott – 2000- 2500 EUR / mp construit.
Pentru proprietatile de lux situate in proiecte tip vila sau in cladiri de inaltime joasa estimam ca preturile vor creste usor, cu 5 – 10%, in urmatoarele luni, datorita numarului mare de clienti interesati de achizitia unor proprietati cu scop de investitie. Piata locuintelor pentru clasa medie plus Oferta pe acest segment al pietei poate fi delimitata in doua categorii: condominiumurile (ansambluri de mai multe blocuri, cu o curte comuna, gandite ca zone privilegiate si dotate cu spatii pentru recreere, locuri de joaca pentru copii, precum si spatii de comert si servicii) si blocurile de tip vila. Acestea din urma prezinta un grad de atractivitate sporit datorita sentimentului de intimitate pe care il dau si termenelor relativ scurte de finalizare (circa 1 an de zile). Cu o dispunere de P+4/5 etaje si 2 maxim 6 apartamente pe nivel, blocurile de tip vila se dezvolta in zone de case, cu strazi largi si multa vegetatie. Pentru persoanele interesate de achizitia unui apartament intr-un bloc de tip vila un factor cheie in luarea deciziei este accesibilitatea, atfel spus posibilitatea de a se conecta usor la mijloace variate de transport public.
Ca urmare a acestui fapt, in ultima vreme au devenit tot mai cautate zonele centrale si semicentrale precum: Cotroceni, 13 Septembrie, Drumul Sarii, Unirii – Calarasi, Unirii – Mall Vitan, Timpuri Noi, Pache Protopopescu. Aceste proiecte ofera suprafete locuibile mici si medii (60-120 mp), locuri de parcare exterioare sau subterane si proximitatea unor spatii verzi.
Reprezentantii clasei medii plus sunt consumatori foarte bine informati, achizitioneaza produse de calitate si au o mobilitate crescuta. Veniturile lor sunt cuprinse intre 1000-2000 EUR / persoana, fapt ce le permite sa priveasca noua locuinta si ca pe o investitie luand in calcul varianta inchirierii sau revinderii spatiului respectiv. Pretul de vanzare pentru locuintele de pe segmentul mediu plus variaza intre 1500 si 2500 EUR/mp: Baneasa – Aviatiei: 1800 – 2500 EUR / mp Unirii Alba Iulia- 1600 – 2000 EUR / mp Unirii Vitan Mall – 1600 – 2000 EUR / mp 13 Septembrie – Marriott – 1600 – 2000 EUR / mp Cea mai des intalnita modalitate de plata pe acest segment este de a achita: 25-30% la precontract si apoi transe intermediare (de exemplu: 20% la terminarea precontractului, 20% la terminarea structurii de rezistenta, 25% la inchiderea cladirii si 10% la predare). Exista si varianta de a cumpara cu ajutorul unui credit ipotecar, caz in care pretul va creste cu 5 10%.
Pentru perioada urmatoare estimam ca preturile vor inregistra majorari de 10-15% intrucat ofetele sunt insuficiente iar terenurile disponibile, existand din ce in ce mai putine in interiorul orasului, vor fi cu atat mai scumpe. Piata locuintelor pentru clasa medie Locuintele destinate clasei medii vor reprezenta o alternativa pentru spatiile rezidentiale din blocurile vechi, oferind un concept diferit si un mod de viata modern.
In general aici vorbim de proiecte de dimensiuni mari ce ofera facilitati precum: gradinita, minimarket, miniparc si apartamente cu suprafete de 50-100 mp. Finisajele de calitate si posibilitatea compartimentarii locuintelor in functie de nevoile cumparatorilor vor contribui la atractivitatea acestor produse. Dezvoltatorii vor exploata potentialul zonelor semi centrale (Militari, Drumul Taberei, Titan, Mihai Bravu, Nicolae Grigorescu) dar si pe cel al zonelor limitrofe (Berceni, Prelungirea Ghencea, Vitan, Colentina). Sudul si estul Bucurestiului au devenit tot mai atractive datorita preturilor mai scazute la terenuri si a flexibilitatii din punct de vedere urbanistic, ceea ce permite investitorilor sa promoveze preturi competitive.
Cumparatorii acestui tip de locuinte lucreaza in mediul privat, sau in institutii de stat, au ajuns la o stabilitate financiara si au varste cuprinse intre 25 si 45 ani. Ceea ce e definitoriu pentru aceasta categorie este in primul rand pretul si modalitatea de plata, majoritatea clientilor achizitionand cu credit ipotecar. Un alt punct cheie e locatia, care trebuie sa beneficieze de o buna conexiune la mijloacele de transport in comun. Pretul de vanzare al apartamentelor destinate populatiei cu venituri medii se incadreaza intre 1.000 si 1.500 euro/mp, in functie de zona, volumul vanzarilor si stadiul lucrarilor de constructie.
Cererea pentru acest tip de locuinte va ramane crescuta, dezvoltarea acestui segment al pietei fiind favorizata de creditele ipotecare si majorarea veniturilor populatiei. Estimam ca in urmatoarele luni preturile proiectelor destinate populatiei medii vor inregistra cea mai mare crestere, cuprinsa intre 15-20%.
scris de Maria Neda 
