Managementul cheltuielilor de intretinere

Managementul eficient al cheltuielilor de intretinere o modalitate eficienta de a pastra chiriasii

Contractele de inchiriere pentru cladirile de birouri au pe langa chirie si un cost de intretinere. Daca in conditiile cresterii economice ce a caracterizat ultimii ani aceste costuri nu au atras foarte mult atentia chiriasilor, in anul 2009 datorita, conditiilor economice mai dificile, aceste costuri vor fi luate in calcul la evaluarea centrelor de afaceri, atat de companiile medii, cat si de cele multinationale.

Mai mult, sistemul de regularizare anuala a acestora, conform caruia cheltuielile de intretinere intr-un an nou vor fi egale cu cele inregistrate in anul care tocmai s-a incheiat, risca sa aduca firmelor un cost de intretinere egal celui din 2008, an in care nu existau restrictii atat de mari in privinta costurilor fixe. Ce includ in general cheltuielile de intretinere Cheltuielile de intretinere cuprind, in majoritatea cazurilor, urmatoarele categorii de costuri: mentenanta tehnica a echipamentelor si instalatiilor cladirii (inclusiv revizii, contracte de service etc), cheltuielile aferente spatiilor comune (curatire, electricitate, climatizare, etc), consumurile de gaz aferente climatizarii spatiului inchiriat, paza imobilului 24h/24, diversele taxe si asigurari, si desigur cheltuielile de administrare a imobilului prin personalul aferent, sau compania specializata contractata.

Acestea sunt cheltuieli generale ale imobilului, din care fiecarui chirias ii revine o cota proprotionala cu suprafata inchiriata de el. Datorita deci acestei game destul de largi de costuri pe care le inglobeaza, cheltuielile de intretinere nu pot fi stabilite la un nivel ferm pe intreaga perioada contractuala, pentru ca aceste costuri inevitabil vor avea anumite fluctuatii in timp, iar un nivel ferm ar implica aproape inevitabl un avantaj sau dezavantaj al uneia dintre parti. Astfel, cel mai des practicat sistem, mai ales in cazul cladirilor noi, este cel al stabilirii unui nivel estimativ pentru primul an contractual, nivel ce se actualizeaza periodic (de regula anual), conform costurilor efectiv inregistrate. Aceasta regularizare este generic denumita sistem “open book”, pornind de la faptul ca la momentul fiecarei actualizari, chiriasul are acces la documentatiile costurilor inregistrate si metodologiile de calcul.

Cheltuielile de intretinere in 2009

« Daca in 2006 – 2007 nivelul cheltuielilor de intretinere in cadrul proiectelor de calitate superioara varia intre 2,8-3,3 Eu/mp, iar la cladirile de clasa B sau B+ se situa intre 1,8 si 3 EU/mp, la sfarsitul anului 2008 cheltuielile de intretinere au urcat spre 4-6 EU/mp. » afirma Mirela Raicu, Partener in cadrul ESOP. Cresterea este datorata atat escaladarii preturilor la utilitati (energie electrica si gaze in special) dar si cresterii costurilor de management al cladirii (cum ar fi, curatenia, paza, receptia, costuri cu firmele de property management etc.)

Numerosi chiriasi, in asteptarea calcularii noilor sume pentru mentenanta (calcule care conform prevederilor contractuale vor indica nivelul costurilor de anul trecut), se intreaba ce valori vor avea noile facturi de mentenanta, facturi ce urmeaza a fi achitate din bugetele destul de limitate ale anului 2009. Nemultumirea chirisilor poate creste daca managementul costurilor de intretinere nu este eficient. In principiu, sistemul cheltuielilor de intretinere (cu regularizare in system open book) este un sistem firesc si transparent. Totusi, el are un punct slab si anume posbilitatea limitata a chiriasului de a avea un control asupra acestor costuri si a evolutiei lor viitoare. Transparenta costurilor nu reprezinta implicit o garantie a eficientei procesului de administrare a imobilelor.

Instrumentele de contestare pe care chiriasul le are la indemana presupun asumarea de catre chirias a unui cost suplimentar prin angajarea unui auditor specializat in astfel de activitati iar daca rezultatele la care ajunge acesta sunt diferite de cele prezentate de proprietar atunci se va ajunge fie la o rezolvare pe cale amiabila a diferendului fie se va apela la instanta pentru stabilirea unei concluzii pe care sa o respecte ambele parti.

In anii 2009 si 2010 concurenta dintre proprietarii de cladiri pentru chiriasi va fi din ce in ce mai mare iar atractivitatea unei proprietati va fi data pe langa nivelul chiriei si de nivelul cheltuielilor de intretinere si proiectia viitoare a acestor costuri. Consideram ca proprietarii care doresc sa-si pastreze chiriasii trebuie sa revizuiasca la sange costurile de mentenanta, sa renegocieze contractele cu furnizorii de servicii de property management si cu alti prestatori de servicii conexe pentru a optimiza costurile de intretinere care an crescut in unele cazuri exagerat de mult.” afirma Mirela Raicu, Partener ESOP.


Maria Neda

PR&Media Coordinator, Consultant PR&Media, cu background de jurnalist în presa economică și experiență de consultant în Dezvoltare Urbană.

Postari similare

Piața spațiilor de birouri în trimestrul trei a fost trasă în sus de renegocieri


În trimestrul trei din 2020, abia încheiat, piața închirierilor de birouri a cumulat 56.730 mp și s-a apropiat ca volum de același trimestru din 2019, reprezentând circa 88% din acea perioadă, potrivit unei analize realizate de compania ESOP Consulting. Pentru mai mult de jumătate dintre aceste spații, chiriașii au preferat să rămână în aceleași clădiri […]


Citeste mai mult

Tranzacțiile mari de birouri, de peste 10.000 mp au fost realizate doar de companii din domeniile IT&C și Financiar, în 2019


• Împărțirea pieței de birouri după mărimea spațiilor noi tranzacționate: marii chiriași de birouri au dominat piața în 2019, în București, segmentul tranzacțiilor cu suprafețe de peste 10.000 mp cumulând cel mai mare volum de spații noi tranzacționate • 75% din marii chiriași au fost din domeniul IT&C și 25% din domeniul Financiar Șapte tranzacții […]


Citeste mai mult

Cum s-ar îmbunătăți condițiile de lucru la birou pentru 200.000 angajați din București


În București, peste 200.000 de angajați lucrează în clădiri de birouri construite de firme private, care au o vechime mai mare de 10 ani și peste 250.000 de angajați sunt în clădiri de birouri inaugurate în ultimii 10 ani, potrivit unei analize realizate de compania imobiliară ESOP Consulting l CORFAC International. Chiriașii caută clădiri noi […]


Citeste mai mult

Adaugati un comentariu nou

*/ ?>