Piata imobiliara rezidentiala

Cine sunt perdantii pietei in cazul unui blocaj imobiliar pe segmentul rezidential?

Desi toti analistii imobiliari s-au pus de acord asupra faptului ca nu asistam la o cadere a pietei imobiliare, ci doar la o stare de asteptare. Cu siguranta vom asista la anulari sau amanari de proiecte imobiliare, dar dezvoltatorii pot gasi solutii de trecere peste aceasta perioada.

„Toti factorii angrenati in mecanismul imobiliar: banci, dezvoltatori, constructori, companiile imobiliare, statul sunt afectati, in diverse moduri, de situatia creata si toti trebuie sa faca impreuna eforturi pentru a gasi solutii prin care clientii sa iasa din starea de asteptare si sa vrea sa cumpere.” , explica Irina Petrescu, partener Esop Consulting.

Dezvoltatorii, insa, vor fi, pentru inceput, categoria cea mai afectata de aceasta situatie, pentru ca multi dintre ei au credite pe care au promis sa le acopere conform unui anumit plan de vanzari care, brusc, nu mai corespunde realitatii. Daca o parte a dezvoltatorilor imobiliari isi permit sa astepte si sa finanteze continuarea lucrarilor din surse exterioare pietei imobiliare romanesti, altii, care s-au bazat pe un anumit ritm al vanzarilor pentru a continua proiectul sau pentru a plati creditele se vad pusi intr-o situatie foarte dificila.

Dificultatilor de la inceputul anului, legate de lipsa fortei de munca sau de cresterea costurilor de constructie li s-au adaugat, acum, cele cu privire la creditele bancare si, mai ales, stagnarea inregistrata pe planul vanzarilor de imobiliare.

„Dezvoltatorii sunt intre ciocan si nicavala in acest moment; ei se confrunta cu starea de asteptare a cumparatorilor datorata in primul rand incertitudinii din sistemul bancar si contextului international, in acelasi timp bancile, de data aceasta in calitate de finantatori ai proiectului pun presiuni pe dezvoltatori pentru a vinde, si nu oricum, ci la un anumit pret. Daca mai adaugam la acestea cresterea costurilor de finanatare si faptul ca dezvoltatorii vor obtine credite pentru proiecte mult mai greu decat pana acum, intelegem de ce in urmatoarea perioada vom asista la anulari sau amanari de proiecte.”, a declarat Irina Petrescu, reprezentanta Esop Consulting.

„ Afectate vor fi, de asemenea, si firmele de constructii, in cazul anularii sau amanarii unor proiecte planurile lor financiare schimbandu-se cu desavarsire. Daca vorbim despre o firma care contractase un singur proiect imobiliar, aceasta se va gasi, cu siguranta, in pragul falimentului.”, a mai explicat reprezentanta Esop.

• In ce fel vor fi afectati utilizatorii finali ai locuintelor?
• Dar oamenii obisnuiti care asteapta cu nerabdare „sa scada pretul apartamentelor”, astfel incat sa fie ei cei care obtin cea mai buna oferta de pe piata?
• Cum vor avea de castigat oamenii care si-au strans bani pentru o locuinta, dar amana achizitionarea acesteia pana la „marea cadere a pietei imobiliare”?
• Concret, cum afecteaza o stare practic anormala, de inghetare a vanzarilor in contextul unei cereri mari, pretul locuintelor?

„Credem ca in final clientii vor fi cel mai mult afectati. Este clar ca multi dintre cumparatori nu se vor mai califica decat pentru blocurile vechi si atunci va trebui sa se multumeasca in aceasta situatie. De asemenea, in conditiile in care in acest moment in piata este o cerere acumulata, in asteptare, iar o serie de proiecte se vor amana / anula, e posibil sa asistam la un fenomen interesant in 2009: proiectele noi sa fie mult prea putine pentru cererea acumulata si sa intervina, ca urmare, un fenomen firesc de crestere a preturilor.”, declara reprezentanta Esop.

Cum iesim din criza cu foarte putine pierderi? Noi produse bancare, adaptate noilor conditii „Primul pas trebuie sa il faca bancile, nu numai prin definitivarea noilor produse bancare, dar si prin a veni cu produse noi, adaptate noilor realitati si care sa redea increderea clientilor in sistemul bancar. In acest moment bancile sub obladuirea BNR incearca sa isi minimizeze riscurile.

In acelasi timp observam o tendinta de a duce lucruile la extreme, atat in ceea ce priveste conditii de acordare a creditelor catre cumparatori, dar si inasprirea conditiilor finatare ale unui proiect imobiliar. Intrebarea e daca din ce in ce mai putini clienti vor lua credite, din ce vor mai trai bancile?

Noi proiecte imobiliare sau regandirea celor vechi, astfel incat sa se adaptateze noilor conditii Dezvoltatorii imobiliari incep sa inteleaga ca piata actuala de real estate nu mai seamana cu cea de acum cativa ani. Daca publicul tinta sau nevoile acestuia s-au schimbat, proiectul trebuie regandit.

„80% din proiectele din piata ar trebui regandite atat din punctul de vedere al conceptului, cat si ca strategie de vanzare si plan de marketing. Companiile de contructii au o rol important in tot acest angrenaj. Daca in ultimii ani ele dictau regulile in relatiile cu dezvoltatorii vor trebui sa faca echipa cu acestia pentru a continua dezvoltarile imobiliare Statul roman a avut profituri substantiale datorate dezvoltarii imobiliare, asadar, daca s-ar implica, ar avea numai de castigat. In conditiile in care in ultimii 5 ani sectorul imobiliar a fost motorul dezvoltarii economice statul ar trebui sa se implice si sa sustina efortul bancilor, dar si pe dezvoltatori.”, explica Irina Petrescu.

Studiind profiturile statului roman in urma dezvoltarilor si tranzactiilor imobiliare din ultimii 5 ani, vom ajunge lesne la concluzia ca acesta ar trebui sa fie direct interesat in remediereea situatiei. Insa imobiliarii declara: „Nu credem ca autoritatile vor considera o prioritate masurile de sustinere in sectorul imobiliar avand in vedere ca e an electoral si „imobiliarele se descurca atat de bine singure.” (Irina Petrescu, partener Esop Consulting).

Surse:
Bursa – Multe proiecte de locuinte noi vor fi amanate sau anulate, 21.10.2008
Cotidianul – Criza financiara: in imobiliare, toata lumea pierde, 21.10.2008
Curierul National – Dezvoltatorii, primii pedepsiti de criza financiara, 21.10.2008