Piata birourilor din Bucuresti la inceput de 2025

Piața birourilor în 2024 a continuat să fie influențată de menținerea modului de lucru hibrid în numeroase organizații, în special în sectorul IT&C. De asemenea, s-a remarcat o stagnare temporară a proiectelor de investiții ale companiilor, atât internaționale, cât și locale, în contextul unui climat economic și geopolitic fragil, în plan intern și global.

Descarca de aici studiul complet ESOP_Update Piata Birourilor Bucuresti la inceput de 2025

Download the ESOP study Bucharest Office Market Update Beginning of 2025

REPERE PRINCIPALE

Piața birourilor în 2024 a continuat să fie influențată de menținerea modului de lucru hibrid în numeroase organizații, în special în sectorul IT&C. De asemenea, s-a remarcat o stagnare temporară a proiectelor de investiții ale companiilor, atât internaționale, cât și locale, în contextul unui climat economic și geopolitic fragil, în plan intern și global.

O înțelegere corectă a evoluției cererii necesită nu doar o analiză comparativă cu anul precedent, ci și o privire de ansamblu asupra ultimilor 3 ani post-pandemie, respectiv 2021-2023. Asta deoarece 2023 a fost un an atipic, cu un volum deosebit de ridicat pe segmentul tranzacțiilor de Reînnoire, multe dintre acestea fiind renegocieri realizate anticipat, din rațiuni de optimizare a costurilor.

Cu această delimitare, remarcăm faptul că, în pofida scăderii înregistrate de tranzacții în 2024 față de 2023, raportat la media ultimilor 3 ani, aceasta este mult mai mică. Astfel, pe segmentul (Pre) Închirierilor și Expansiunilor se observă o scădere de doar 6,3%, în timp ce Reînnoirile se mențin la nivelul mediu al ultimilor 3 ani.

OFERTA

La final de 2024, stocul de spații de birouri moderne se ridica la peste 3,6 mil. mp, respectiv 4,3 mil. mp, dacă adăugăm și spațiile clasa B.

Stocul este într-o relativă stagnare, deoarece 2024 a fost anul cu cele mai reduse livrări de spații de birouri din ultimii 20 de ani, de doar 20.200 mp. Un singur proiect de clasă superioară a fost livrat – clădirea AFI Loft, în zona de Centru-Vest, avand o suprafață de 16.500 mp. De asemenea, tot în Centru-Vest, a fost livrat un boutique office de 3.700 mp.

Prețurile ridicate de construcție și cererea relativ scăzută din piață frânează planurile investiționale ale proprietarilor. Primele proiecte cu suprafețe mai extinse sunt anunțate pentru 2027, respectiv 2028. Livrările de spații noi vor fi limitate și anul acesta, doar două imobile, însumând 18.000 mp, fiind planificate să se finalizeze în 2025.

Companiile în căutare de suprafețe de până în 3.000 – 5.000 mp au la dispoziție însă o serie de opțiuni în clădirile existente, multe dintre spațiile disponibile fiind livrate în ultimii 5 ani, deci în proiecte noi și calitative. Pentru companiile în căutare de suprafețe mai mari de 5.000 mp, opțiunile de pre-inchiriere a spațiilor cu livrare în 2026-2027 sunt o opțiune ce merită a fi analizată.

CEREREA & TRANZACȚIILE DE BIROURI

În 2024, din totalul de peste 344.000 mp tranzacționați, aproximativ 187.000 mp, adică 54%, au fost reprezentați de tranzacțiile de (Pre) Închiriere și Expansiune. Tranzacțiile de Reînnoire și Renegociere s-au ridicat la 46%.Suprafața medie a tranzacțiilor de (Pre) Închiriere și Expansiune a fost de aproximativ 1.000 mp, în cadrul a 188 de tranzacții. Pe segmentul Reînnoirilor și Renegocierilor, suprafața medie tranzacționată a fost mai mult decât dublă, respectiv 2.170 mp, dar în cadrul unui număr cu 60% mai redus de tranzacții, doar 74 de tranzacții.

Începând cu 2021, observăm o stabilizare a tranzacțiilor de Închiriere și Expansiune înregistrate, fluctuațiile pieței fiind înregistrate în principal la nivelul Pre-Închirierilor.

Din punct de vedere al zonei, cei mai tranzacționati poli rămân Centru-Nord, cu 51% din spații, respectiv Centru-Vest, cu 23,4%.

(PRE) ÎNCHIRIERILE ȘI EXPANSIUNILE, PE TIPURI DE SUPRAFEȚE

În 2024, din cele 188 de tranzacții realizate, 95,5% au fost realizate pentru suprafețe de până în 3.000 mp, generând aproximativ 70% din volumul tranzacționat.

Față de anul 2023 și respectiv media ultimilor 3 ani, singurul segment de suprafețe ce a înregistrat o creștere a fost cel al spațiilor între 1.001 – 3.000 mp. Aceasta a fost de 32% a volumului tranzacționat, respectiv de 18% a numărului de tranzacții.

Cea mai mare scădere s-a înregistrat pe segmentele spațiilor de peste 10.000 mp și respectiv al celor între 3.000-5.000 mp, fenomen firesc, datorat reducerii numărului de proiecte noi livrate în piață, proiecte care de regulă creau motivația mutării pentru companiile cu suprafețe extinse.

Celelalte intervale de suprafețe s-au menținut relativ constante sau au avut scăderi minime.

(PRE) ÎNCHIRIERILE ȘI EXPANSIUNILE, PE DOMENII DE ACTIVITATE

După o ascensiune semnificativă în 2023, când a înregistrat o pondere de 45%, domeniul de activitate IT&C, BPO și SSC se stabilizează la 31% în 2024 și rămâne pe locul 1 în ponderea pe domenii de activitate, la distanță semnificativă de următoarele clasate.

Cu excepția acestuia și a domeniului Finanțe, Bănci, Asigurări, toate celelalte domenii au înregistrat o creștere în 2024, lucru ce arată o echilibrare a pieței.

Includem mai jos o listă a unor tranzacții reprezentative în 2024.

Companie	Suprafață (mp)	Domeniu	Proprietate	Zona
Pragmatic Play	12.000	IT&C, BPO, SSC	Afi Tech Park	Central-Vest
Genesis College	10.000	Educație	Petrom	Ultracentral
DB Technology	7.000	IT&C, BPO, SSC	Upground Office Building	Central-Nord
Dr Max	6.600	Medical & Farma	J8 Office Park	Central-Nord
L’Oreal	4.400	Bunuri de consum	U Center	Central-Vest
Goodyear	4.000	Manufactură& Industrie	Floreasca Park	Central-Nord
Sanador	3.100	Medical & Farma	Buzesti 85	Central-Nord
Cognizant	2.900	IT&C, BPO, SSC	Timpuri Noi Square	Central-Sud
Scoala Evrika	2.500	Educație	Sema Parc	Central-Vest

TENDINȚELE PIEȚEI

Nivelul chiriilor a înregistrat în continuare o ușoară creștere în ceea ce privește chiria contractuală (chiria headline), în special pentru proiectele de clasa superioara care nu au o rată de neocupare mare.

Chiriile headline pentru proiectele noi anunțate în piață pentru perioada 2027-2028 se situează, de asemenea, la un nivel mai ridicat, variind între 18-20 Euro/mp, în funcție de locație.

Creșterea chiriilor pentru noile proiecte este determinată de factori precum majorarea costurilor de construcție (materiale, forță de muncă și energie) și creșterea costurilor (dobânzilor) pentru finanțare, care pun presiune pe bugetele de investiții.

În plus, cerințele tot mai stricte privind sustenabilitatea și standardele de calitate, alături de oferta limitată de proiecte noi cauzată de scăderea numărului de autorizații, contribuie la această tendință.

Există, totuși, și zone și proiecte care înregistrează o stagnare sau chiar o ușoară reducere a nivelului chiriei. Acest lucru se întâmplă atunci când suprafețele vacante/disponibile pentru închiriere sunt mari, în zona sau proiectul respectiv.

În ceea ce privește perioada contractuală, pentru tranzacțiile de relocare, în clădirile de birouri de clasă superioară se menține durata de 5 ani, în timp ce pentru reînnoiri și variază între 3-5 ani.Dacă dorești mai multe informații despre birourile de închiriat din Bucuresti, poți dialoga cu un consultant ESOP completând acest scurt formular sau telefonic la  (+4) 0723.26.61.97 sau (+4) 021.528.04.40. Vom răspunde cu plăcere și prompt solicitării tale!