Piata birourilor din Bucuresti la inceput de 2022

▪ 263.000 mp de spatii de birouri noi au fost livrati în 2021, cu 67% mai mult decat in 2020 si cu 23% mai mult decat livrarile medii din ultimii 5 ani

•  Peste 78% din spatii au fost livrate in Semestrul II (aprox. 207.000 mp)
•  Spatiile noi au avut o distributie mai echilibrata pe zone, comparativ cu anii precedenti
•  75% din noile spatii sunt in proiecte de parcuri de afaceri
•  In prezent sunt planificate livrari relativ reduse pentru 2022 și 2023, de 190.000 mp și respectiv 96.000 mp

▪ Nivelul tranzacțiilor a inregistrat o recuperare semnificativa, respectiv 303.000 mp (Pre)Inchirieri și Reinnoiri, reprezentand o crestere de 63% fata de 2020 si o crestere de 5% fata de media ultimilor 5 ani

• Majoritatea tranzactiilor s-au incheiat in zona Centru-Nord (62%), foarte polarizate fata de 2020
• Crestere semnificativa in ultimii 3 ani a tranzactiilor din domeniului Medical & Farma (3%, 10% și 21% în 2019, 2020 si anume 2021)
• Domeniul IT&C, BPO, SSC ramane nr. 1, dar cu un procentaj mai scazut, si anume 23% în 2021 fata de 50% si 30% in 2019 si respectiv 2020.

▪ Nivelul chiriilor a ramas relativ stabil in ceea ce privește chiria contractuala (headline), in special in zonele centrale si pe segmentul cladirilor clasa A. Usoare scaderi de pana la 1 Euro/mp/luna in functie de locatie s-au inregistrat la nivelul chiriilor nete (ce iau in calcul lunile libere de chirie si contributia la fit-out acordata de proprietari),

▪ Anul debuteaza cu o percepție generala pozitiva in ceea ce priveste nivelul tranzacțiilor din 2022. De asemenea, ne așteptam ca noi proiecte sa fie confirmate pe piata, ca urmare a redresarii cererii.

Descarca studiul ESOP – Update Piata Birourilor  in Bucuresti la inceput de 2022

Download the ESOP study – Bucharest Office Market Update at the beginning of 2022

OFERTA

In 2021, in Bucuresti s-au livrat 263.000 mp spatii de birouri, in 14 centre de afaceri. Aceasta reprezinta o crestere cu aprox. 67% fata de nivelul anului precedent, cand s-au livrat 157.000 mp.

Doar 10% din spatiile de birouri estimate la inceput de an a se livra in 2021 s-au decalat pentru anul urmator, procent substantial mai redus fata de media anilor anteriori.

Majoritatea spatiilor, peste 75% au fost livrate in a doua jumatate a anului, Trimestrul III inregistrand cea mai ridicata pondere. Daca la inceput de 2021 31% din livrarile estimate erau deja pre-inchiriate, pana la finalul anului procentul a crescut pana la 70%.

2021 s-a remarcat printr-o distributie mai echilibrata pe zone a spatiilor nou livrate, fata de anii precedenti. Majoritatea cladirilor de birouri livrate in 2021 au fost grupate in zona de Centru-Nord, cu 35% din suprafata totala (diminuata de la 60% in 2020), si respectiv Centru-Vest cu 29% din livrari (nivel mentinut relativ stabil fata de 24% in 2020). Un pol nou de business se consolideaza in zona de Centru-Sud, unde proiectul U-Center, prin cladirea A, a adus 13% din spatiile noi din piata. Spatiile in proiecte multi-building/tip business park au reprezentat 75% din livrari.

Principalele proiecte livrate in 2021 in Bucuresti

LIVRARE	NUME PROIECT	SUPRAFATA (mp)	ZONA	LOCATIA
T1 2021	Campus 6.2	20.600	CENTRAL-VEST	Grozavesti
	Millo Offices	9.600	ULTRACENTRAL	Universitate
T2 2021	Tiriac Tower	16.500	ULTRACENTRAL	Piata Victoriei
T3 2021	J8 Office Park – Cladirile A si B	46.000	CENTRAL-NORD	Piata Presei
	U-Center – Cladirea A	32.800	CENTRAL-SUD	Tineretului
	Globalworth Square	30.800	CENTRAL-NORD	Barbu Vacarescu
	Politehnica Business Tower	9.800	CENTRAL-VEST	Politehnica
T4 2021	ONE Cotroceni Park – Faza 1	46.000	CENTRAL-VEST	Cotroceni
	MIRO	23.000	NORD	Baneasa
	Dacia One	14.000	ULTRACENTRAL	Romana

O tendinta din ce in ce mai des remarcata in designul cladirilor de birouri este atentia crescuta acordata de dezvoltatori pentru integrea unor zone generoase de terase si curti exterioare, zone versatile si ideale pentru activitati informale.

Livrari estimate pentru 2022 – 2023

Pentru 2022 si 2023 sunt anuntate pentru moment proiecte ce cumuleaza aproximativ 286.000 mp, dar este posibil ca acest nivel sa se majoreze, in cazul in care unele proiecte aflate in stand-by primesc unda verde.

Aprox. 20% din spatiile anuntate pentru 2022 sunt deja pre-inchiriate la inceputul anului.

CEREREA

In Bucuresti, volumul de spatii tranzactionate in 2021 s-a situat la aproximativ 303.000 mp. Dupa anul 2020, in care pandemia a determinat multe companii sa isi suspende planurile de schimbare sau extindere a sediilor, in 2021 nivelul inchirierilor a revenit la valorile din anii 2017-2018.

In 2021 cele mai active companii au fost cele din domeniul IT&C, BPO și SSC, cu 23% din volumul total al tranzactiilor.

Totusi, comparativ cu ultimii 2 ani, domeniul IT&C BBO și SSC a inregistrat o scadere constanta (50% si 30% in 2019, respectiv 2020), in timp ce domeniul Medical & Farma a crescut de la 3% si 10% in 2019 si 2020, la 21% in 2021, clasandu-se pe poziţia a doua din totalul tranzactiilor de (Pre) Inchiriere si Expansiune.

Tranzactii cu suprafete importante in 2021

TERMENII COMERCIALI

Nivelul chiriilor a rămas relativ stabil în ceea ce privește chiria contractuala (headline). Usoare scaderi de pana la 1 Euro/mp/luna in functie de locatie s-au inregistrat la nivelul chiriilor nete (ce iau in calcul lunile libere de chirie si contributia la fit-out acordata de proprietari),

Scaderi mai accentuate s-au inregistrat in zonele semi-centrale/periferice, in special pentru cladirile de clasa B.

Zona Centru-Nord a fost cea mai stabilă și cea care a înregistrat cel mai mare nivel de tranzacție, în funcție de spațiile disponibile.

Nivelul cheltuielilor de mentenanta a crescut de la 3,5-4,0 Euro/mp la 4,0-4,5 Euro/mp.

Perioadele contractuale au devenit mai flexibilite, opțiunile “break” putand fi obținute dupa 3 ani.

Subinchirierile

In 2021 s-au inregistrat semnificativ mai multe tranzactii de sub-inchiriere fata de anul precedent, cumuland un volum total de peste 4.500 mp. Totusi, acesta este un procentaj mic in comparatie cu totalul spatiilor disponibile pe piata.

Nivelul chiriilor a fost in aceste cazuri in general cu 20-25% mai mic fata de chiriile spatiilor disponibile promovate de proprietari in proiectele respective. In multe situatii, acest avantaj financiar nu a inclinat insa balanta.

Investiția in designul spatiilor s-a dovedit de bun augur, cele mai rapide spații subinchiriate fiind cele cu amenajari impresionante.

Marje ale chiriilor solicitate, pe Clase, in principalele Zone/Poli de birouri

Portofoliul ESOP cuprinde, pe lângă clădiri de birouri de închiriat în București, spații de birouri de vânzare în București, parcuri industriale și hale de închiriat, precum și oferte de birouri în principalele orase ale țării. Dacă dorești mai multe informații, poți dialoga cu un consultant ESOP completând acest scurt formular sau telefonic la  (+4) 0723.26.61.97 sau (+4) 021.528.04.40. Vom răspunde cu plăcere și prompt solicitării tale!