Efectele crizei economice

Ce tipuri de cladiri de birouri risca sa ramana cu spatii neocupate in 2009?

Piata birourilor resimte si ea efectele crizei economice. Anul 2009 este primul dupa multi ani in care oferta devine excedentara cererii. Multe dintre cladirile recent finalizate nu sunt inca inchiriate, in timp ce diverse spatii devin de asemenea disponibile treptat in imobile existente.

Aceste aspecte au determinat reducerea chiriilor spatiilor de birouri, si de asemenea, cresterea perioadei de neocupare a lor (pana la gasirea unui chirias). Daca in trecut, in conditiile practicarii unei chirii « in piata » de catre proprietar, in functie de locatia, tipul de spatiu si facilitatile oferite, intervalul mediu de timp necesar pentru gasirea unui chirias varia intre 1 si 3 luni, pentru spatiile in zone centrale, si intre 2-4 luni pentru spatiile situate in zone mai putin centrale, in anul 2009 se va resimti o mai mare competitie intre spatii, si deci cresterea acestor perioade cu 1-3 luni fata de perioada anterioara. Este posibil ca anumite imobile sa ramana cu spatii neocupate perioade mult mai indelungate.

Cladirile ce nu-si vor ajusta chiria conform realitatii curente

Fie ca este situat intr-o cladire de birouri sau spatiu in vila, conditia esentiala pentru ca un spatiu de birouri sa fie inchiriat intr-un termen rezonabil in conditiile actuale de piata este aceea de a-si reduce nivelul chiriei conform noii situatii a pietei si posibilitatilor companiilor potential-chiriase in respectiva locatie. Oricine ignora aceasta necesitate si nu poate depasi psihologic comparatia cu nivelul inregistrat anul precedent se expune unui risc important : acela ca potentialii chiriasi sa aleaga alte spatii.

« Pentru cei care au deschidere de a face o astfel de adaptare, apare desigur intrebarea justificata: care este pretul corect in acest moment pentru respectiva cladire, locatie si calitate. Raspunsul va fi gasit de proprietari printr-o observare cat mai buna a evolutiei procesului de promovare, cunoasterea competitiei in zona respectiva si nu numai, si printr-o relatie stransa cu compania/companiie imobiliare ce promoveaza spatiul, prin ascultarea observatiilor diversilor companii ce viziteaza spatiul, si reevaluarea periodica a nivelului chiriei, daca rezultatele dorite nu apar.» (Mirela Raicu, Partener ESOP)

Cladirile cu spatii putin modulabile

Unele dintre imobilele de birouri construite in perioada de boom nu au tinut cont in mod real de faptul ca acesta nu va tine la nesfarsit. Din acest motiv, spatiile au fost configurate vizand doar o logica a inchirierii integrale sau de suprafete mari. Alte spatii, chiar daca teoretic permit si divizarea in module mai mici, nu sunt promovate in acest mod de catre proprietari pentru ca se considera ca astfel de inchirieri implica un efort mai mare atat intial, cat si ulterior, de gestiune.

« Aspect care nu este nefondat, insa credem ca intotdeauna trebuie privit impreuna cu marele avantaj oferit de catre inchirierile de module de suprafete mai mici : diminueaza riscul de neocupare initial, iar in timp, pe perioada contractuala, ofera o mai mare stabilitate financiara proprietarului (fata de dependenta de un singur chirias). Proprietarii rareori sunt constienti de faptul ca solicitarile de spatii mai reduse, intre 100-700 mp sunt intotdeauna mai numeroase in comparatie cu solicitarile de suprafete mai mari, 700-1500 si peste. In conditii de criza, credem ca strategia asteptarii cientului mare si ideal este una destul de riscanta, si nu o recomandam. » (Mirela Raicu, Partener ESOP)

Cladirile de birouri de top ale perioadei 2000 – 2005 (foste “Clasa A”, in acceptiunea locala)

Cladirile considerate in urma cu cativa ani echivalentul clasei A pe piata locala, sau oricum, al clasei superioare de spatii de birouri, se confrunta dupa cativa ani cu o dura competitie cu spatiile noi, care au adus noi standarde de calitate si confort chiriasilor. Multe dintre ele beneficiind in trecut de prezenta unor companii importante drept chiriasi, si pe suprafete mari, acestea tind sa aiba aceleasi asteptari in termeni de calitate a chiriasului si in prezent.

De asemenea in ceea ce priveste suprafetele de inchiriere, care daca in trecut au fost mari, asa ar trebui sa fie si in prezent. Cladirile de birouri fac parte dintr-un ciclu evolutiv, si credem ca fiecare dintre ele are sansa de a-si valorifica cel mai bine potentialul printr-o reevaluare la anumite intervale de timp a modului de pozitionare pe piata, a tipului de companii posibil de atras in momentul respectiv, a tipului de suprafata si chirie practicata. Credem ca astfel de reevaluari de strategie pot da vitalitate imobilului si optimiza costurile in ansamblu in primul rand prin eliminarea perioadelor mari de neocupare determinate de urmarirea tipului de chirias ne-realist de atras. Din pacate, in prezent multe astfel de proprietari opereaza reevaluarea strategiei de promovare doar dupa multe luni de neocupare a spatiului, ceea ce reprezinta o pierdere financiara considerabila.

Spatiile de birouri din zonele cu acces deficitar la mijloacele de transport

Daca locatia este, traditional vorbind, cel mai important criteriu in imobiliare, accesul la mijloacele de transport, si in special, la metrou, reprezinta adesea poate cel mai semnificativ atribut de calificare a unei locatii. In conditiile unei piete ce ofera alternative, chiriasii vor avea tendinta de a alege locatiile ce ofera astfel de facilitati. Este un aspect delicat, pentru ca daca in majoritatea cazurilor precedente proprietarul poate influenta acesti factori, aici este aproape imposibil de intervenit. Poate o exceptie de la acest aspect o reprezinta poate zona Pipera, unde demersul proprietarilor de contractare a microbuzelor care sa asigure transportul catre statia de metrou Pipera, a dus la ameliorarea semnificativa a situatiei si disconfortului chiriasilor.

« Solutii de diminuare a riscului in zonele cu acces mai deficitar la mijloacele de transport totusi exista : sporirea calitatii spatiului, furnizarea anumitor facilitati in plus fata de alte imobile (locuri de parcare mai multe, incluse in prêt, permiterea unui branding mai pronuntat al imobilului, daca e de interes pentru un anumit chirias, etc). Si desigur, nu in ultimul rand, adaptarea nivelului de pret astfel incat sa se ofere un avantaj financiar fata de locatiile mai putin deficitare. » (Mirela Raicu, Partener ESOP)

Vile de inchiriat cu spatii nefunctionale

Nici vilele nu sunt ferite de riscul de neocupare, iar daca privim evolutia acestora in ultimele 6 luni, am putea considera chiar ca sunt mai expuse. In cadrul acestora, vilele cu structura rigida, si partitionari putin functionale, de genul camere tip vagon sau semi-decomandate sunt cele mai putin cautate.

In schimb, vilele recent construite, care au mers pe o structura de spatii deschise, sau vilele din perioada interbelica, cu structura clasica de hol central si camere spatioase dispuse radial uneori comunicand intre ele prin usi tip glavand sunt considerate eficiente, si deci, dorite. Pentru vilele cu spatii nefunctionale este recomandata revizuirea posibilitatilor de deschidere a spatiilor, impreuna cu arhitecti si constructori aavizati in acest sens. Credem ca efortul investitional se poate justifica intr-o perspectiva pe termen lung. Daca acest lucru nu este posibil, nivelul chiriei ramane aproape singurul resort motivational pentru atragerea de chiriasi.