Vor reusi chiriasii in contextul crizei sa negocieze limitarea aplicarii chiriilor triplu nete si a open-book-ului?
Cu totii stim ca semnarea unui contract de inchiriere atrage pe langa plata chiriei si plata cheltuielilor de intretinere, iar bugetarea costurior cu sediul trebuie sa tina cont de ambele tipuri de costuri. Ceea ce nu stim poate atat de bine la momentul alegerii unui spatiu sau chiar la momentul incheierii contractului de inchiriere este nivelul la care se vor ridica in final cheltuelile de intretinere si uneori nici ce tipuri de costuri sunt cuprinse in acestea.
In perioada 2006-2008, datorita cresterii presiunii asupra ofertei limitate de spatii de birouri pe segmentul cladirilor de clasa superioara (clasa A sau B+ in general ) a inceput sa se aplice din ce in ce mai des principiul contractului triplu net (tripple net lease). CE REPREZINTA CHIRIA TRIPLU NETA (TRIPPLE NET RENT)? Un spatiu de birouri care foloseste principiul « chirie triplu neta (tripple net rent)» inseamna ca un Chirias va plati Proprietarului pe langa chirie, si toate taxele, asigurarile si cheltuielile de intretinere si management ale proprietatii respective.
“Aceasta practica vine din experienta pietelor mai dezvoltate, in special a celei din Statele Unite, fiind folosita in special la contractele de inchiriere pe termene lungi (ce pot ajunge pana la 30 de ani si uneori peste), si in cazul cladirilor inchiriate integral unui singur chirias. In ambele situatii, exista o justificare logica, atat prin faptul ca o perioada lunga de timp creeaza premisele ca un chirias sa preia cat mai multe din atributiile proprietarului in relatie cu proprietarea respectiva, cat si prin faptul ca se pot administra mai eficient costuril de catre chirias, atunci cand el este singurul care utilizeaza proprietarea si este direct interesat sa nu plateasca mai mult decat este necesar“, spune Mirela Raicu, director departament Birouri la ESOP.
La polul opus exista contractele care folosesc conceptul « chiriei brute (gross lease sau gross rent)», in special in cazul segmentului inchirierilor de locuinte, in cadrul carora chiriasul plateste chiria, proprietarul fiind responsabil de toate celelalte aspecte. CONSIDERATII DESPRE PRINCIPIUL CHIRIEI TRIPLU NETE (IN SISTEMUL OPEN BOOK) Literatura occidentala de specialitate precizeaza faptul ca de regula, chiriile in sistem triplu net sunt mai reduse ca suma fata de chiriile percepute in alte sisteme (sistemul gross rent sau double rent).
La noi insa se pare ca la unele cladiri acest lucru nu s-a intamplat. Costurile de intretinere de 2,5-3 Eu /mp care se practicau in perioada 2004-2005 au inceputul sa creasca progresiv ajungand la valori de 5-6 Eu/mp la finalul anului 2008.
“Evolutia costurilor de intretinere in perioada 2006-2008 arata ca desi sistemul open book ar fi trebuit sa confere o transparenta a costurilor si o optimizarea a lor de catre proprietari, a condus la unele cladiri la cresteri prea mari, iar aceste cresteri nu tin doar de cresterile inregistrate de pretul utilitatilor ci si de o eficienta mica a managementului celorlalte costuri administrate de proprietari sau de firmele colaboratoare ale proprietarului. La cladirile la care exista o suma fixa alocata cheltuielilor de intretinere proprietarul face eforturi sa se incadreze in acea suma. Sistemul open book desi are ca principiu : chiriasul plateste doar cat s-a cheltuit asta nu inseamna automat ca proprietarul va avea grija ca sa eficientizeze aceste cheltuieli ca si cand ar fi platite din buzunarul sau si nu din al chiriasului“, afirma Mirela Raicu, director departament Birouri la ESOP.
In sistemul open book chiriasul preia o mare parte din riscul de administrare a costurilor de intretinere, administrarea pe care nu o face el ci proprietarul, iar la sfarsitul anului proprietarul arata care au fost costurile si chiriasul trebuie sa plateasca indiferent cat de mari sunt aceste costuri. Pe o piata a proprietarilor, asa cum a fost piata de birouri in 2006-2008, principiu chiriei triplu nete s-a impus si pentru ca o proprietate care avea astfel de contracte semnate era mult mai atractiva pentru fondurile de investitii care cauta venituri certe si riscuri cat mai mici. Astfel o mare parte din riscurile de crestere a costurilor de intretinere si administrare a imobilelor era transfera chiriasilor.
BINE SAU RAU ? CE NE REZERVA 2009
“In contextul anului 2009, credem ca sistemul chiriei triplu nete va suferi modificari astfel incat costurile de administrare a proprietatii sa fie fixate de la inceputul contractului si sa ramana neschimbate pe toata perioada desfasurarii contractului (eventual sa existe o fluctuatie circumscrisa intr-o marja de 10-15%) iar ceea ce se va putea indexa, odata cu evolutia pietei, va fi procentul cu care a crescut pretul utilitatilor dupa ce un astfel de lucru se intampla. ESOP ofera consultanta chiriasilor care doresc sa optimizeze aceste costuri de intretinere si sa gaseasca formule echilibrate in noile contracte de inchiriere pentru sediile noi“, afirma Mirela Raicu director departamente Birouri.
scris de Maria Neda 
