Studiu de piata 2002

Studiu de piata – birouri pentru IMM-uri

IMM-urile reprezinta, pentru economie de tranzitie in care se afla Romania, principalul contribuabil la bugetul statului. Aceste IMM-uri, care au luat nastere la initiativa micilor intreprinzatori, sunt coloana vertebrala a capitalismului romanesc. Incurajati de cele mai multe ori doar cu promisiuni, IMM-urile au invatat sa se bazeze pe fortele proprii pentru a reusi.

Si sunt multi cei care au reusit sa aduca pe piata produse si servicii de calitate, sa obtina premii si sa le fie recunoscuta valoarea. “Credem in IMM-uri si in cresterea lor economica si de aceea le oferim servicii de consultanta si intermediere imobiliara, folosind ca prim punct de contact pagina noastra de web: www.esop.ro”, afirma Irina Nastase, Director Departament Comercial la agentia ESOP.

Desi beneficiaza de mai putine investitii decat piata birourilor de clasa A, piata spatiilor de birouri pentru firmele mici si mijlocii incepe sa se structureze.

Oferta poate fi impartita in 3 categorii:

• 1 spatii in cladiri de birouri
• 2 spatii in vile si apartamente in vile
• 3 spatii in blocuri

1. Spatii in cladiri de birouri

Stocul de spatii de birouri clasa B se estimeaza a fi in jur de 180.000 mp, iar preturile sunt cuprinse intre 12-15 $ / mp. “Despre spatiile de birouri clasa C se vorbeste putin in studiile de piata ale companiilor imobiliare deoarece este greu de facut o estimare a stocului de birouri din aceasta categorie. Preturile cerute de proprietari sunt cuprinse intre 7-11 $ / mp, iar aceste spatii sunt cautate de o mare parte din IMM-urile care au hotarat sa-si relocheze biroul intr-un centru de afaceri.

Oferta de birouri clasa C se constituie atat din cladiri noi construite de investitori particulari sau de firme, dar si din spatii ale unor foste intreprinderi de stat care dupa revolutie si-au restrans activitatea, iar spatiile disponibile le amenajeaza si le inchiriaza”, afirma Irina Nastase de la ESOP. Birourile clasa C sunt amplasate in zone centrale si semicentrale iar proprietarii incearca sa-si adapteze cat mai bine oferta cerintelor chiriasilor. Spatiile disponibile sunt flexibile iar suprafetele cuprinse intre 100 si 1000 mp pot fi compartimentate la cerere.

Oferte de birouri clasa C:

• Zona de Nord 11 $ / mp 130-390 mp
• Zona Floreasca 10 – 11 $ / mp 30-1100 mp
• Zona Unirii 9-11 $ / mp 30-150 mp
• Zona Fabrica de Glucoza 10 $ / mp 1000 mp
• Zona Piata Victoriei 10 $ / mp 100-350 mp
• Zona Dorobanti 9-10 $ / mp 130-200 mp
• Zona Stirbei Voda 9-10 $ / mp 450 mp
• Zona Splaiul Independentei 9-10 $ / mp 120-400 mp
• Zona Calea Calarasilor – Muncii 8-9 $ / mp 40-500 mp
• Zona Baneasa 8-9 $ / mp 150-1500 mp
• Zona M Eminescu 8 $ / mp 280 mp

Cererile pentru spatii birouri clasa C, in cladiri noi sau renovate sunt cuprinse intre 100-400 mp, pozitionare buna, locuri de parcare. Firmele care aleg astfel de locatii sunt firmele medii, care doresc sa optimizeze spatiul in care isi desfasoara activitatea. Sunt dispuse sa plateasca intre 7-10 $ / mp pentru spatiul util de birou.

De obicei aceste firme pleaca din blocuri unde problemele cu asociatiile de locatari devin din ce in ce mai greu de solutionat, dar si pentru ca doresc sa plateasca pentru spatiu efectiv de birou si nu pentru anexe si spatii care nu pot fi folosite intr-un mod eficient intr-o cladire construita cu alta destinatie. Aceste firme sunt interesate de o buna vizibilitate a cladirii astfel incat clientii sa-i gaseasca usor, de locuri de parcare etc.

Cele mai intalnite bugete pe acest segment de piata sunt: 6-8 $/mp pentru spatii cuprinse intre 100-200 mp si de 8-10 $/mp pentru spatii de 200 – 400 mp. Bugetele companiilor sunt fixe si rareori pot fi suplimentate. Sunt foarte putine firme in Romania la ora actuala care sa aiba o rata a rentabilitatii atat de mare incat sa-si permita, la un nr de 15-20 angajati ( pentru care au nevoie de 150 -200 mp) sa aloce bugete mai mari de 7$ – 9 $ / mp.

2. Spatii de birouri in vile si apartamente in vile

Aceste spatii reprezinta un punct de atractie pentru companiile care au nevoie de 100-300 mp. Locurile de parcare, costurile mici de intretinere si aerul usor boem, sunt cateva din elementele care atrag o companie sa se mute in vila. Preturile cerute de proprietari sunt cuprinse intre 6-12 $/mp.

Bugetele alocate de companii sunt cuprinse de cele mai multe ori intre 6-10 $/mp. Zonele cu preturi mai accesibile sunt: Unirii, Calea Calarasi, Armeneasca, Eminescu, Barbu Vacarescu, Stefan cel Mare. Zonele cu preturi mai mari, dar si cu o calitate mai buna a spatiilor sunt: Cotroceni, Domenii, Dacia, Polona, Primaverii.

“Proprietarii trebuie sa fie flexibili la solicitarile venite din partea chiriasilor pentru ca desi spatiile in vile sunt preferate spatiilor in blocuri exista in momentul de fata suficiente spatii in cladiri de birouri clasa B si C care pot solutiona nevoile unor companii cu bugete de 7-12 $/mp”, sustine Irina Nastase de la ESOP.

3. Spatii de birouri in blocuri

Desi concentreaza un numar mare de firme, spatiile de birouri din blocuri isi pierd pe zi ce trece atractivitatea. Costurile mari la intretinere, problemele cu administratiile de locatari, lipsa spatiilor de parcare sunt doar cateva din neajunsurile unui birou in bloc. Pentru companiile cu bugete mici de inchiriere, de multe ori insa, aceste spatii sunt singura solutie. Oferta de spatii de birouri in bloc este foarte generoasa, depasind cu mult cererea, iar preturile se situeaza intre 3-6 $ / mp.

Zona centrala si ultra-centrala a capitalei ramane in topul preferintele. Cele mai cautate zone sunt Piata Victoriei, Magheru, Romana, Dorobanti, Unirii, Piata Alba-Iulia, etc. Bugetele de care dispun companiile care inchiriaza spatii in blocuri sunt cuprinse intre 3-5 $ / mp. “Se poate spune ca pe acest segment de piata ultimul cuvant apartine chiriasilor care au de unde alege, iar proprietarii care nu-si dau seama de dezechilibrul existent pe piata intre cerere si oferta, risca sa stea cu apartamentul liber o jumatate de an sau chiar mai mult”, afirma Irina Nastase de la ESOP.

Previziuni pentru 2003

In primele luni ale anului 2003, ESOP se asteapta ca piata imobiliara sa-si pastreze dinamismul pe care l-a avut in ultimul trimestru al anului 2002. Previziunile economice sunt optimiste, iar semnalele pozitive trasmise dupa invitarea Romaniei in NATO, ne fac sa credem ca multe companii vor dori sa inceapa noul an intr-un birou nou. Consideram ca pe segmentul de piata al IMM-urilor, cele mai multe relocari se vor face in cladiri de birouri clasa C sau B si in vile.

In cazul noilor firme care intra pe piata, inchirierea unor apartamente in blocuri, pentru care este nevoie de un buget mai mic, ar putea constitui o prima faza a dezvoltarii afacerii, totul depinzand apoi de rezultatele financiare din primii ani. In anului 2003, parerea Irinei Nastase de la ESOP, este ca in cladiri de birouri clasa C spatiile vor fi inchiriate cu 7-10 $ / mp, in vile cele mai multe tranzactii se vor face pentru 6-9 $ / mp, iar in blocuri companiile care au bugete de 3-5 $ / mp, vor gasi spatii de calitate.