Birouri in zone semi-centrale

Potentialul zonelor semi-centrale pentru piata de birouri

Privire de ansamblu asupra pietei birourilor

Evolutia pietei de birouri intre 1990-2002 In introducere vom puncta trei etape distincte in evolutia locala a pietei de birouri din Bucuresti 1990 – 1996, 1996 – 2000, 2000 – 2002.

  • I. 1990 – 1996 – piata de birouri este in formare. Investitorii isi asuma riscuri mari, dar si o rata de capitalizare ridicata chirii de aprox. 50 USD/mp;
  • II. 1996-2000 – piata se dezvolta – se transforma structuri deja existente (proiectate initial cu o alta destinatie) in centre de afaceri – in lipsa unor spatii la standarde occidentale, companiile multinationale inchiriaza spatii in aceste cladiri;
  • III. 2000 -2002 – are loc o dublare a suprafetelor existente pe piata – marii investitori imobiliari isi fac aparitia pe piata. – se echilibreaza balanta cerere – oferta, se echilibreaza raportul calitate – pret, chiriile ajung la valori de 22-30 USD/mp – 2000.

Bucurestiul era cel mai scump oras din estul Europei, cu preturi de pana la 40-60% mai mari decat in Praga sau in Budapesta.

Centre de afaceri clasa A livrate in perioada 2000-2002:

  • Opera Center I PORTLAND Trust, suprafata 11.000 mp; anul de livrare 2000;
  • Baneasa BC IMMOCONSULT, suprafata 8.000 mp;  anul de livrare 2001;
  • Budisteanu BC IMMOCONSULT, 3.000 mp, livrat in 2001;
  • Neocity Tower NEOCITY Group, 4.600 mp, livrat in 2001;
  • UIC II UIC, 11.000 mp, livrat in 2001 Opera Center II;
  • PORTLAND Trust, 3.300 mp, livrat in 2002;
  • Europe House GTC, 13.000 mp, livrat in 2002.

Piata spatiilor de birouri in 2004 Comparativ cu Praga sau Varsovia, Bucurestiul detine inca un stoc limitat de spatii de birouri clasa A (150,000 mp), fata de 1 800 000 mp spatii clasa A, cat are Varsovia, sau 1 100 000 mp cat are Praga. Si asta in conditiile in care Romania este a doua tara ca marime in Europa Centrala si de Est (in functie de populatie). Bucurestiul nu are un District de Afaceri, cladirile de birouri fiind situate in diverse zone ale orasului, cu o concentrare mai mare in zona de Nord si pe axa Centru-Sud. Zona Piata Victoriei-Aviatorilor -Charles de Gaulle – locatii deosebite si intens tranzactionate.

Birouri Clasa A – CEREREA

Spatiile de clasa A domina zonele mentionate- si sunt in continuare cautate. Cererea vine din partea marilor companii (multinationale ) existente deja pe piata romaneasca, care doresc sedii la standard occidental, pe care oferta limitata din trecut nu le-a putut asigura. Cum noile proiecte ofera o calitate mai buna la un nivel al chiriei competitiv, multe tranzactii au fost de fapt relocari de companii. Aspectele decisive pentru relocare sunt:

  • suprafetele disponibile;
  • calitatea cladirii;
  • locatia;
  • bugetul.

Privita pe domenii de activitate, cererea a venit in special din partea companiilor financiar-bancare telecomunicatii, multinationale IT. Chiriile se situeaza intre 16-20 Euro/mp, la care se adauga cheltuieli de intretinere de 3 sau 3.5 Euro /mp.

OFERTA de spatii de birouri

In a doua parte a anului 2004 au fost livrate mai multe cladiri de birouri. Majoritatea sunt cladiri de dimensiuni medii, de pana in 5000 mp. Exceptia o reprezinta Charles de Gaulle Plazza, cu 25 000 mp spatiu de birouri.

Proiecte clasa A livrate in 2004:

  • 1 Palazzo Italia, zona Universitate, 5 900 mp, livrat in T1;
  • 2 Barba BC, zona Piata Victoriei, 4 500 mp, livrat in T4;
  • 3 Cascade BC, zona Piata Victoriei, 4 200 mp, livrat in T3;
  • 4 Charles de Gaulle Plazza, 25 000 mp, livrat in T4;
  • 5 Domus Stirbei, 3 000 mp, livrat in T3;
  • 6 Litexco Stirbei, 3 000 mp, livrat in T3;
  • 7 Danielopolu BC, Zona de Nord, 3 900 mp, livrat in T4;
  • 8 Century Building, zona Piata Victoriei, 4 800 mp, livrat in T3;
  • 9 Floreasca BC, zona Floreasca, 6 300 mp, livrat in T3;
  • 10 Mecano BC, zona Romana, 5 000 mp, livrat in T3;
  • 11 Unimed Building, zona Universitate, 5 300 mp, T4.

Pentru companiile care cauta spatii de peste 3000 mp solutiile existente pe piata sunt insuficiente si de aceea vor prefera sa astepte proiectele de anvergura propuse spre finalizare in 2005-2006. Astfel aceste companii aleg varianta pre-inchirierii. Asa pot fi sigure ca nu vor pierde o cladire de calitate si obtin reduceri ale chiriei de pana la 20%.

Din moment ce noile proiecte anuntate sunt dezvoltate de investitori reputati la nivel intern si international, calitatea spatiului nu va mai constitui o problema. Diferenta va fi facuta de alte aspecte, cum sunt: numarul de locuri de parcare, accesul usor, existenta in cladire sau in apropiere unor centre bancare, de shoping si restaurante.

Piata de birouri pentru companiile medii Spatiile clasa A au fost si vor ramane desigur un important segment al pietei imobiliare, insa incepand cu perioada 2002-2003, o alta piata a luat amploare deosebita, anuntand noi oportunitati pentru investitorii imobiliari. Este vorba de piata spatiilor de birouri pentru IMM-uri, companiile mici si mijlocii, care incep sa se dezvolte, sa ajunga la maturitate. Se creeaza astfel necesitatea unor noi spatii de birou si a unei piete dedicate acestor companii.

IMM-urile asigura in prezent mai mult de jumatate din locurile de munca din Romania si au o contributie de peste 40% din produsul intern brut al tarii noastre. In Uniunea Europeana exista 18 milioane de intreprinderi, din care peste 99% sunt IMM-uri care angajeaza 66% din forta de munca si dau 55% din cifra de afaceri din cadrul Uniunii.
ESOP este prima agentie imobiliara ce a remarcat potentialul acestei piete si care a venit cu o abordare sistematica a acestui domeniu si a incurajat investitiile in spatii de birouri dedicate IMM-urilor.

Ce solutii au gasit pana in prezent IMM-urile?

O perioada indelungata, cea mai accesibila solutie au reprezentat-o vilele si apartamentele in vile, precum si cladirile noi sau renovate, cladiri de clasa C in general. Exceptia a reprezentat-o desigur perioada de start-up cand majoritatea au recurs la inchirierea de apartamente in blocurile de locuinte ( cu spatii reduse si chirii mai scazute ). Nivelul chiriilor pentru aceste spatii se situeaza intre 8-12 E/mp pentru spatiile in vile, respectiv 8-11 E/mp pentru cladirile clasa C. In 2004 am asistat la un fenomen deosebit. Cladirile de clasa B au devenit si ele o alternativa importanta pentru companiile de talie medie (in special firmele de consultanta locale, de media sau de reprezentantele unor companii multinationale intrate recent pe piata din Romania).

Este semnificativ in acest sens faptul ca Rata de neocupare pentru spatiile clasa B a atins un nivel foarte scazut in 2004, si anume 15%, cel mai scazut nivel inregistrat pana in prezent. In 2001 era de 30%, repectiv 37% in 2000. Pe langa companiile de talie medie, si companiile multinationale au ales spatiile de clasa B, pentru acele segmente ale activitatii lor ce nu implica lucrul cu clientii (departamentele tehnice, call center-urile etc).

La jumatatea anului 2004 (mai-iulie), s-a observat pe piata chiar o “criza” de spatii clasa B, in zona de nord a Bucurestiului. Cladirile etalon: Strauss BC, Puccini BC, HCS BS, INES BC, Zorileanu BC, au atins o rata de ocupare de 100%. Numeroase companii au fost obligate sa-si reorienteze cautarile pe segmentul spatiilor in vile. Se pastreaza in continuare un deficitul de spatii de birouri clasa B (cu suprafete pe nivel de 200-400 mp). Bugetele pe care companiile le au pentru acest tip de cladire sunt cuprinse intre 11-13 Euro/mp.

Ce este o cladire de clasa B?

Sunt cateva aspecte definitorii:

  • suprafete flexibile 150-2000 mp;
  • bugete de 10-13 E/mp;
  • infrastructura date si voce, conexiune internet, climatizare si locuri de parcare;
  • intrunesc si cerinte la nivel de imagine.

Cererea pentru spatiile clasa C a crescut de asemenea, venind cu precadere din domeniului IT si software. Oferta este formata din 2 tipuri de cladiri: spatiile noi in zone semicentrale, insa destul de putine ca numar-orientate din ce in ce mai mult catre nevoile clientilor si spatii existente inainte de `89, in foste intreprinderi de stat.

Aceste spatii au pentru moment potential pentru piata de birouri (mai ales daca sunt in zone cu acces bun la mijloacele de transport in comun si la metrou). Ele necesita insa renovari si crearea unor infrastructuri de comunicatii adecvate. Desi sunt multe astfel de spatii, valorificarea lor nu se face in prezent decat intr-o mica masura, deoarece institutiile ce le detin in patrimoniu fie nu realizeaza potentialul lor, fie nu au suficiente resurse sau flexibilitate pentru aducerea lor la un standard corespunzator dorintelor unei companii.

Chiriile se situeaza intre 8-11 Euro /mp, aceste spatii fiind cautate de o mare parte din IMM-urile in primii doi ani ai existentei lor. Vilele Un loc aparte pe piata imobiliara revine vilelor, ele ocupand o pozitie strategica in raport cu alte tipuri de spatii de birou, deoarece: nivelul chiriilor este mai scazut (intre 8 – 12 E/mp), exista diverse suprafete: 100 – 400 mp – locatie adaptabila mai usor cerintelor unei companii – costuri de intretinere sunt mai mici – locuri de parcare.

Desigur, exista si dezavantaje la alegerea unui spatiu in vila: exista spatii inutilizabile (holuri, scari, spatii depozitare), astfel incat suprafata utila este de fapt mai mica decat cea care se plateste efectiv; existenta unei compartimentari relativ rigide, care se poate sau nu plia pe necesitatile companiei.

Daca din punct de vedere al pretului vilele sunt apropiate de birourile clasa C, din punct de vedere al calitatii si imaginii oferite rivalizeaza cu spatiile clasa B, rezultand un avantaj competitiv fata de ambele categorii. Mai mult, exista vile cu o arhitectura stil clasic, care prin renovare/restaurare devin spatii de o prestanta deosebita, fiind adesea variante preferate chiar si de catre companiile mari ce cauta spatii de calitate superioara, cum ar fi firmele de avocatura (Miculita & Asociatii), de publicitate si media (Graffitti BBDO, Ogilvy, etc).

A devenit un sablon deja ca in imobiliare ceea ce conteaza este – locatia, locatia, locatia. Este adevarat ca locatia are o pondere foarte mare in reusita unui proiect imobiliar. Dar este suficient? Prin locatie, si prin importanta pe care ea o are pentru succesul in imobiliare, nu trebuie sa intelegem doar zonele ultracentrale, zonele cele mai vizibile, zonele cu notorietatea cea mai mare. La o prima vedere s-ar putea crede ca cine are o locatie centrala va reusi sa realizeze un proiect imobiliar de succes, iar cine are o locatie semicentrala are sanse mici de reusita.

LOCATIA – este doar primul pas. Corelatia dintre locatie – constructie -“ clienti. Daca se pleaca de la profilul clientului pentru care construim o cladire, atunci sunt clienti pentru care trebuie sa existe cladiri in centrul orasului, deoarece sunt companii pentru care imaginea si notorietatea sunt esentiale. Iar bugetele pe care le aloca pentru acest lucru sunt pe masura.

Dar sunt si clienti pentru care alte aspecte primeaza, cum ar fi companiile de talie medie, companiile IT si software, care pun pret pe functionalitate si au bugete mai mici pentru inchiriere. Daca incepem un proiect imobiliar plecand de la profilul companiilor care vor inchiria spatiul vom ajunge la concluzia ca locatiile semicentrale au piata lor de desfacere. Iata de ce cred ca este bine sa intelegem care este cu adevarat aria de acoperire a termenului generic de LOCATIE – in cadrul unui proiect de birouri.

Adaptarea fiecarei constructii in parte la locatie este de fapt cel mai important aspect al unui proiect imobiliar de succes. Este nevoie deci, de o corelatie intre locatie – constructie – clientii vizati. Birouri in zone semicentrale: Se contureaza doua zone semicentrale in care piata de birouri are o dezvoltare notabila 1. Platforma Pipera 2. Zona Grozavesti- Semanatoarea.

1. Platforma Pipera este prima zona din Bucuresti care a demonstrat ca zonele semicentrale au potential. Parcul de afaceri IRIDE este un exemplu in acest sens. Avantajele platformei Pipera:

– proximitatea de zonele rezidentiale cele mai cautate ale Bucurestiului (Herastrau, Primaverii, Domenii, Floreasca, Iancu Nicolae-Pipera, etc);
– accesul la Metrou si la mijloacele de transport in comun;
– existenta unui parc de afaceri de succes – IRIDE – care prin managementul performant a creat spatii de calitate (cladiri noi sau la renovare) si a atras clienti importanti: (Raiffeisen Bank, Wella, Whirlpool, Nestle, JTI, Orange).

Cu exceptia parcului IRIDE unde se realizeaza si constructii noi, platforma Pipera se caracterizeaza in acest moment prin renovarea unor cladiri existente (Novo Park, Electronica, Conect, etc), Centrul de afaceri Suprafata Iride 30000 Pompei BC 2400 Conect 11500 Novo Park 10881 Aerofina BC 4000 Total 53300 IRIDE este un exemplu in privinta dezvoltarii unui parc de afaceri in zona semicentrala. Conceptul build to suite a constituit fundamentul pentru multe din solutiile de relocare oferite companiilor.

Flexibilitatea pe care complexul o pune la dispozitie prin solutiile de extindere pe care IRIDE le ofera. Nivelul chiriei urmeaza trendul pietei si de aceea produsul imobiliar IRIDE este atractiv. Parcul beneficiaza conexiuni foarte bune la mijloacele de transport in comun. Exista o statie de metrou la 75 m de Parc si de asemenea statii de tramvaie si de autobus. Legatura facila cu centrul orasului si cu aeroportul reprezinta avantaje importante ale Parcului. Atat prin calitatea spatiului cat si prin firmele pe care le are in portofoliu, IRIDE se afla pe primul loc in topul spatiile de birouri din zonele semi-centrale. CONECT – 11500 mp – P+5 etaje, 1800 mp pe etaj, suprafete mai mici (430,500). Cladirea ofera spatii open, retea de date si voce, climatizare, accesul prin 3 lifturi moderne si un lift de marfa, locuri de parcare suficiente in curtea proprie (un loc de parcare la 50 mp inchiriati). Vor exista si alte dotari interesante la parter, receptie, sali de conferinta, cofeteria, etc. Spatii in aceasta cladire vor fi disponibile incepand cu luna decembrie 2004.

2. Zona Grozavesti – Semanatoarea, a inregistrat in ultimii doi ani schimbari esentiale. Credem ca este cea mai dinamica zona semicentrala in care se construiesc cladiri noi de birouri. Numai in ultimii doi ani au fost lansate pe piata proiecte care insumeaza 20.000 mp. Credem ca alaturi de platforma Pipera, Zona Grozavesti – Semanatoarea va fi in continuarea una dintre cele mai atractive zone semicentrale pentru dezvoltarea de cladiri de birouri atat datorita celui mai mare campus universitar din Romania cat si statiilor de metrou si accesului usor catre zona centrala si de nord a Bucurestiului. Centrul de afaceri Suprafata Global BC 13500 Ayash BC I, II, III, IV 10000 Balanta BC 1500 Sema Parc BC 2500 Bog BC 2000 Grozavesti BC 1800 Total 31300. Cea mai importanta cladire din zona este Global BC, o investitie de aproximativ 15 milioane US.

Cei 13.500 mp de birouri sunt inchiriati de Connex si avem de aceasta data un nou exemplu de proiect imobiliar de succes intr-o zona semicentrala, dupa IRIDE BP. Ayash BC care cuprinde 3 cladiri finalizate si una in constructie (un total de 10.000 mp de birouri) are un grad de ocupare pentru cladirile finalizare de 100%, iar aproximativ 80% din firmele care au spatii inchiriate sunt firme de software.

Astfel Zona Grozavesti – Semanatoarea tinde sa devina un punct de referinta pentru domeniile IT, software, media, departamente tehnice din companiile mari (Connex, Banc Post).

Avantaje:
– terenurile sunt mai ieftine si mai usor de gasit: sunt disponibile suprafete de 1400-10000 mp la preturi de 150-280 E/mp – exista piata de desfacere pentru cladirile clasa B si C;
– exista spatii de parcare mai generoase – proximitatea campusului universitar, unde exista o forta de munca tanara si educata, calificata in domeniile tehnico-economic;
– exista o dezvoltare zonala accentuata, Carrefour Orhideea, Bricostore, Cladiri de birouri noi (Global BC – unde este un department al companiei Connex).

Dezavantaje:
– zona este in dezvoltare iar uneori vecinatatile lasa de dorit;
– exista o infrastructura veche de distributie a energiei electrice in zona, iar costurile de optimizare a alimentarii cu energie electrica cad in sarcina investitorilor si nu a furnizorului.

Zona Grozavesti – Semanatoarea – locatie potentiala pentru un parc tehnologic software si IT In momentul de fata, piata imobiliara ofera putine alternative companiilor din domeniul IT, in special firmelor de software. Cerintele acestor firme vizeaza in general partea de functionalitate a spatiului, cum ar fi infrastructura performanta pentru comunicatii, spatii deschise, flexibile, accesul bun la mijloace de transport in comun, si mai putin partea de imagine a spatiului (pozitionare centrala, vizibilitate, etc).

De aceea credem ca dezvoltarea unor parcuri software in zona Grozavesti – Semanatoarea, reprezinta un produs imobiliar de care piata are nevoie, mai ales ca in prezent, parcurile software sunt entitati bine dezvoltate in numeroase tari europene.

Din acest punct de vedere, proximitatea campusului universitar Regie-Grozavesti (cel mai mare din tara) si accesul usor la centrul orasului prin cele doua statii de metrou (Grozavesti si Semanatoarea), precum si pretul inca scazut al terenurilor in zona, reprezinta argumente pentru acest tip de investitie.

Concluzie: Consideram ca zona semicentrala ofera oportunitati de investitii in cladiri de birouri atat developerilor cu putere financiara mai mica (800.000 – 2.000.000 Euro – Ayash BC, Balanta BC etc.), cat si developerilor cu putere financiara mare (10 – 30 milioane Euro – IRIDE BP, Global BC etc). Gasirea unei locatii bune este un prim pas in realizarea unui proiect imobiliar de success, dar in acelasi timp adaptarea proiectului de birouri la locatie si la profilul clientului pe care il vizeaza este un aspect la fel de important.

De aceea consultarea unei firme imobiliare de specialitate inainte de demararea proiectului de birouri este necesara, deoarece in economia moderna, produsul se realizeaza dupa o cercetare de piata prealabila si dupa caracteristicile cererii existente pe piata. Intai trebuie sa stim cine este clientul potential si apoi vom sti si care este produsul ce se potriveste cel mai bine, si care are cele mai mari sanse de reusita si prezinta cele mai mici sanse de esec. Nu uitati ca zonele semicentrale din Bucuresti au piata lor de desfacere si ca rata de profitabilitate poate sa fie la fel de mare ca la cladirile de birouri din centru. Iata de ce am realizat pe scurt un profil al clientilor pentru cladirile de birouri din zona semicentrala.

Profilul clientilor pentru zonele semicentrale – Irina Petrescu, Director Departament Birouri ESOP:

Care sunt clientii care vizeaza birouri semicentrale ? Care sunt cerintele lor ? Ce bugete aloca pentru inchiriere ? Sunt doar cateva dintre intrebarile la care vom raspunde in minutele urmatoare.

I. Ce vor clientii de la Semi-central :
– suprafata mare pe nivel;
– open space;
– finisaje decente si dotari pentru activitatea de birou;
– mai multe locuri de parcare;
– acces usor;
– vecinatati civilizate;
– preturi intre 7-12 EUR / mp.

II. Suprafata mare pe etaj ( 400 – 1000 mp), de preferinta open. Orice companie isi doreste sa poata acomoda toti angajatii pe un singur nivel. Pentru ca acest lucru nu se poate realiza usor la companiile mari, este de preferat sa existe o suprafata mare pe etaj. Astfel compania se va desfasura mai mult pe axa orizontala si mai putin pe axa verticala. Motivul pentru aceasta cerinta este dat de eficientizarea comunicarii intre departamente. Daca o cladire semicentrala are peste 400 mp / nivel este bine sa se ia in calcul inca din faza de proiect modularitatea si flexibilitatea spatiului. Sa largeste astfel aria de clienti potentiali, iar un etaj se poate imparti intre 2 sau 3 chiriasi. Sistemul open a fost adoptat deja de majoritatea investitorilor in cladiri de birouri, (de la clasa A pana la clasa C). Aceasta cerinta se regaseste in 80% din cererile formulate de clienti.

III. Finisajele si dotarile – in concordanta cu tipologia clientului In semicentral dotarile pentru birou (paza, climatizare, infrastructura IT, linii telefonice, o buna conexiune la internet) au o pondere mai mare in stabilirea pretului chiriei si a timpului in care cladirea se va inchiria, decat finisajele cladirii. Este bine de stiut acest lucru pentru a nu se investi bani in finisaje deosebite, si a se lasa pe locul doi dotarile pentru birou. Finisajele trebuie corelate cu profilul clientului. Pornind de la tipul de clienti pe care ii vizam stabilim si finisajele. Iar pentru a stabili acest profil trebuie sa avem in vedere intregul context : zona, accesul, perspective de dezvoltare ale zonei, proximitatea unor centre de interes, etc.

IV. Mai multe locuri de parcare: acest aspect il tratam separat, desi intra tot la partea de dotari pentru ca parcarile sunt o reala problema a Bucurestiului, a zonelor centrale in general. Aici zona semicentrala poate avea un avantaj considerabil pe care ar fi pacat sa il neglijeze. Stim ca datorita crizei locurilor de pacare in centru, majoritatea cladirilor care ofera locuri de parcare o fac contra unui abonament lunar (cuprins intre 50-180 Euro/luna/loc de parcare). Si sunt multe cazuri in care nici cu abonament firmele nu gasesc cate locuri de parcare isi doresc. In zonele semicentrale, pozitionare cladirii intr-o zona mai aerisita sau asigurarea unor locuri de parcare suficiente, in curtea cladirii sau la exterior, incluse in pretul chiriei sau la un pret mai mic decat in centru, pot constitui puncte forte in atragerea clientilor. Regimul de parcare pe care il recomandam este de 1 loc de parcare la 50-70 mp inchiriati.

V. Accesul usor si vecinatati civilizate: accesul usor este una din chestiunile hotaratoare pentru alegerea sediului. NU trebuie sa pierdem din vedere acest lucru. Distanta fata de centru se poate calcula atat in kilometri dar si in minute. Astfel o buna conexiune la mijloacele de trasport in comun si mai ales existenta unei statii de metrou poate a compensa distanta fata de centru. Aici facem o paranteza, este preferata existenta unei statii de metrou deoarece RATB-ul este inca intr-o stare jalnica, iar in conditiile in care un angajat trebuie sa schimbe nu stiu cate tramvaie si autobuze pana la birou, inchipuiti-va ce dispozitie de munca si randament mai are. Deci sa retinem ca proximitatea unei statii de metrou ridica valoarea proiectului imobiliar si atrage clientii. Alt aspect important sunt vecinatatile. Este vorba aici atat de considerente estetice, cat mai ales de siguranta.

VI. Am ajun si la buget la nivelul chiriei. Trebuie sa intelegem ca pretul trebuie raportat la intregul context : – calitatea si dotarile cladirii – zona – accesul, conexiunea la mijloacele de transport in comun – vecinatatile – concurenta altor cladiri. In functie de cerintele fiecarului client in parte, bugetele pentru cladiri in zone semicentrale se situeaza intre 7-12 EUR / mp.

VII. Care este oferta cu cele mai mari sanse de reusita? Este aceea in care proprietarul asigura toate dotarile: partitionari, infrastructura IT si de telecomunicatie, climatizarea, mocheta, jaluzele, locuri de parcare. Toate sunt incluse in pretul chiriei. Evident aceste facilitati trebuie corelate in permaneta cu pretul chiriei si conditiile contractuale. Daca proprietarul personalizeaza spatiul conform cerintelor clientului, este firesc sa se asigure, prin contract, ca acesta va sta in cladirea respectiva cat mai mult timp. Consideram ca printr-un contract de cel putin 2 ani, pot fi amortizate investitiile in personalizarea spatiului.

STUDII DE CAZ

Studiu de caz 1 ZTE Corporation se muta in Pipera prin ESOP Clientii obisnuiti pentru birourile semicentrale sunt companiile soft si IT. In afara acestora, exista si cazuri de companii mari, multinationale care aleg cladiri semicentrale pentru relocarea departamentelor tehnice, diviziilor de tip call-center etc. Asa s-a intamplat cu ZTE CORPORATION, care activeaza in domeniul telecomunicatiilor, fiind principalul furnizor de echipamente de telecomunicatii pentru compania de telefonie Postelecom. Sediul central al companiei ZTE CORPORATION, este in Marriott, insa s-a hotarat infiintarea unui departament de ingineri, care trebuiau acomodati rapid intr-un spatiu de cca 800-1000 mp. ESOP a fost desemnat sa gaseasaca o solutie pentru acest departament intr-un timp cat mai scurt si, daca se poate, un spatiu la cheie.

In afara cerintei de spatiu mare, open, cu posibilitatea de adaptare la structura companiei, erau si cerinte legate de existenta infrastructurii IT si de telecomunicatie, de existenta unei conexiuni internet de mare viteza, existenta unor spatii de parcare generoase, accesul usor si nu in ultimul rand, un pret adecvat bugetului lor. Solitia gasita de ESOP este o cladire de pe platforma Pipera care a fost renovata in intregime de un investitor grec. ZTE CORPORATION a optat pentru un spatiu de 936 mp, desfasurat pe doua nivele (P+1), de tip open care a fost partitionat conform cerintelor clientului. Un punct de atractie a fost posibilitatea realizarii de catre proprietar a intregii infrastructuri IT si de telefonie. Spatiu beneficiaza de un numarul mare de locuri de parcare alocat in curtea cladirii : 1 loc de parcare / 50 mp inchiriati. Asa cum a spus si Alexandru mai devreme Platforma Pipera este unul dintre cele mai atractive zone semicentrale, care are multe avantaje si este in plina dezvoltare. Zona Grozavesti-Semanatoarea.

Studiu de caz 2 Ayash BC primul investitor care a crezut in zona Grozavesti AYASH CENTER, un complex de cladiri in apropiere de Carrefour Orhidea; – in acest moment sunt 3 cladiri finalizate (8000 mp) cu un grad de ocupare de 100%. A patra cladire (2400 mp) se afla in constructie (deja 20% s-a preinchiriat) – 80% din chiriasi sunt companii IT si soft – spatiile sunt de tip open avand 400 mp / nivel, vizand astfel atat companiile mici si medii, dar si pe cele mari.

ESOP a contribuit la ocuparea a 30% din AYASH CENTER I si a 90% din AYASH CENTER II. – Dotarile si facilitatatile cladirilor AYASH sunt : paza, parcare in curtea cladirii, mocheta, spatiile foarte luminoase, exista o foarte buna conexiune la mijloacele de transport in comun: 3 minute pana la statia de metrou, conexiuni la RATB. Companii care vizeaza zonele semicentrale – companiile IT si software – companiile media si trusturile de presa – firme de proiectare si constructii – departamentele tehnice ale marilor companii romanesti si multinationale. In general aceste companii sau departamente nu lucreaza cu publicul si nu au nevoie de o imagine sau pozitie deosebita. Fara a minimiza avantajele zonelor centrale, avem incredere in potentialul zonelor semicentrale si credem se pot face investitii de succes in aceste zone.


Maria Neda

PR&Media Coordinator, Consultant PR&Media, cu background de jurnalist în presa economică și experiență de consultant în Dezvoltare Urbană.

Postari similare

Clădirile de birouri boutique din București își păstrează atractivitatea în 2020 pentru chiriași și investitori


În acest an, s-au dat în folosință sau sunt în curs de livrare doua clădiri noi de tip boutique, cu finisaje premium și cu suprafață de până în 10.000 mp, situate în zone centrale. Acestea vor avea în total o suprafață de 13.000 mp spații de birouri de clasă A. Anul viitor se estimează că […]


Citeste mai mult

Piața spațiilor de birouri în trimestrul trei a fost trasă în sus de renegocieri


În trimestrul trei din 2020, abia încheiat, piața închirierilor de birouri a cumulat 56.730 mp și s-a apropiat ca volum de același trimestru din 2019, reprezentând circa 88% din acea perioadă, potrivit unei analize realizate de compania ESOP Consulting. Pentru mai mult de jumătate dintre aceste spații, chiriașii au preferat să rămână în aceleași clădiri […]


Citeste mai mult

Tranzacțiile mari de birouri, de peste 10.000 mp au fost realizate doar de companii din domeniile IT&C și Financiar, în 2019


• Împărțirea pieței de birouri după mărimea spațiilor noi tranzacționate: marii chiriași de birouri au dominat piața în 2019, în București, segmentul tranzacțiilor cu suprafețe de peste 10.000 mp cumulând cel mai mare volum de spații noi tranzacționate • 75% din marii chiriași au fost din domeniul IT&C și 25% din domeniul Financiar Șapte tranzacții […]


Citeste mai mult

Adaugati un comentariu nou

*/ ?>