Piata de birouri pentru IMM-uri studii de caz si oportunitati de investitii
Compania imobiliara ESOP a finalizat recent un studiu cu privire la Oportunitatile de investitii in birouri pentru IMM-uri, studiu ce are meritul de a aborda un subiect cu totul nou si asupra caruia nu au existat pana in prezent analize si statistici imobiliare dedicate.
Acesta a fost comunicat public in cadrul conferintei Romanian Real Estate Opportunities, ce a avut loc in data de 14 Aprilie 2006, la JW Marriot, fiind organizata de Business Media Group.
1. IMM-urile IMM-urile companii dinamice, cu pana la 2500 angajati IMM-urile sunt poate cea mai dinamica si adaptabila forma de organizare a unei afaceri; ele au un numar de angajati intre 10 si 249 persoane, si o cifra de afaceri de pana in 8 mil. Euro. Privite prin prisma domeniului imobiliar, aceste informatii ne furnizeaza un prim reper cu privire la necesitatile de spatiu de birou ale IMM-urilor in general, si anume intre 100 si 2500 mp, considerand un raport standard de 10 mp/angajat. Pe teritoriul Uniunii Europene, IMM-urile reprezinta 99% din numarul celor aprox. 18 milioane de companii. Ele concentreaza 69% din forta de munca si realizeaza 55% din cifra de afaceri din cadrul Uniunii. In Romania, IMM-urile asigura peste 53% din locurile de munca si contribuie cu peste 40% la produsul intern brut. (PIB) IMM-urile sunt sursa a 50% din solicitarile de pe piata de birouri Raportandu-ne la numarul de angajati implicati in diverse tipuri de companii, constatam ca 52% dintre acestia se regasesc in sectorul companiilor mici si mijlocii, cu o mai mare concentrare pe segmentul companiilor mijlocii, adica intre 50 si 249 angajati (22%).
2. OFERTA DE BIROURI
Oferta spatiilor de birouri In perioada 2002-2006, stocul spatiilor de birouri livrate pe piata a inregistrat cresteri anuale situate intre 12 si 60%, reprezentand o dinamica destul de redusa fata de cea a cererii. Anul 2006 insumeaza un stoc total de spatii de birouri estimat la 900 000 mp, cu urmatoarea distributie pe tipuri de cladiri: In 2006, se pastreaza dezechilibrul intre cerere si oferta insuficienta. Produsele imobiliare pe segmentul 8-11 Eu/mp s-au dovedit atractive si absorbite foarte repede de piata, rata de neocupare pe acest segment fiind de aprox. 3-5%, in timp ce pe segmentul 12-15 Eu/mp, aceasta s-a situat la nivelul de 7-8.5% (poate si datorita faptului ca aceasta categorie are ponderea cea mai mare, si anume 44% din stocul total de birouri).
3. CEREREA DE BIROURI
Ponderea cererilor in 2005 in functie de domeniul de activitate Cel mai dinamic sector a fost cel al firmelor de IT, Software si Telecom, ce a reprezentat aprox. 28% din volumul cererilor. Serviciile profesionale au devansat cu aprox. 7% serviciile financiare (19% fata de 12%), urmat indeaproape de domeniul Media&Marketing, cu o pondere de aprox. 14 % in totalul cererilor. Ponderea cererilor in functie de suprafata In 2005, extremele au dominat structura cereri. Astfel, solicitarile pentru suprafete de 100-500 mp au reprezentat 53%, iar cele de spatii peste 1000 mp au fost de aprox. 27%. De remarcat ca o mare parte din cererea de spatii de peste 1000 mp a vizat segmentul chiriilor intre 8-11 Eu/mp.
Bugetele IMM-urilor ce cauta 100-500 mp
Conform studiului ESOP, bugetele de care dispun IMM-urile ce cauta suprafete de 100-500 mp sunt in proportie de 56% cuprinse intre 8-11 E/mp. Este vorba in principal de companii aflate in prima sau a doua etapa de dezvoltare, care doresc fie sa faca trecerea de la spatiu situat in bloc, fie sa infiinteze compania intr-un spatiu decent, dar cu o chirie mai mica si implicit cu un risc mai redus din punct de vedere financiar. Doar un numar redus al IMM-urilor aleg aleg varianta spatiilor cu chirii de 16-20 Eu/mp, si anume 9%, in principal datorita faptului ca se incearca o minimizare a riscurilor financiare, iar o chirie de 16-20 Eu este evaluata ca prezentand un risc destul de ridicat. La o privire de ansamblu asupra pietei se poate observa ca cele mai solicitate spatii de birouri sunt pe de o parte cele de tip clasa A, unde cerere vine in special din partea companiilor multinationale, iar rata de neocupare este de 2-3%, si pe de alta parte, cladirile de birouri cu un nivel de chirie de 8-11 E/mp, unde cererea vine din partea IMM-urilor.
4. Raportul cerere/oferta
Majoritatea IMM-urilor doresc sa aiba sediul intr-o cladire de birouri, insa doar 33% dintre acestea reusesc, arata studiul ESOP. Astfel, numeroase companii sunt silite sa ia in calcul alternativa spatiilor in vile. Practic, putem spune ca exista 2 ratiuni importante pentru care vilele primeaza pentru anumite companii in prezent: 1.datorita costurilor ceva mai scazute, si extintentei suprafetelor de dimensiuni mai mici 2.datorita faptului ca sunt pozitionate bine in cadrul orasului, in zone centrale sau relativ centrale, si pot oferi o anumita reprezentativitate la nivel de imagine. Credem ca dezvoltarea cladirilor de birouri in zone semi-centrale, rezultand spatii la chirii avantajoase, va atrage o parte din clientii traditionali ai vilelor( cei de la punctul 1 mentionat anterior). Vor ramane insa in continuare si companii care vor prefera intimitatea si pozitionarea centrala deosebita a vilelor, si imaginea pe care acestea o ofera.
5. Oportunitati de investitii
Cladirile de birouri de1000-5000 mp. Costuri estimative: Teren: 300-1000 E/mp Constructie: 400-600 E/mp construit In prezent, cladirile de talie medie sunt cele adecvate IMM-urilor, pe termen lung insa, credem ca si parcurile de afaceri vor fi interesate si capabile sa atraga acest segment de piata.
Si asta pentru ca, in conditiile reducerii deficitului de spatii de birouri, proprietarii vor trebui sa isi diversifice si adapteze imobilele si politica lor de inchiriere, pentru a minimiza perioadele de neocupare. Vilele de 200-600 mp: Costuri estimative: Teren: 500-1000 E/mp Constructie noua: 400-500 E/mp Cladire renovata: 150-250 E/mp – pret de renovare si/sau consolidare Zone preferate de IMM-urile Zona centrala si de nord: Unirii, Universitate, Rosetti, Romana, Barbu Vacarescu, Floreasca, Arcul de Triumf, Domenii, Podul Baneasa, Dimitrie Pompei etc. zona centru vest: Cotroceni, Grozavesti, Semanatoarea, 13 Semptembrie – Marriott zone in dezvoltare: Pta Muncii, Pta Iancului, Pache Protopopescu, Zonele semi-centrale – urmatorul pas in dezvoltarea pietei imobiliare Incepand cu anul 2004, pe piata s-a observat o expansiune vizibila a cladirilor de birouri catre zonele semi-centrale.
In jurul anumitor proiecte-pionier, initiate in ultimii 3-5 ani, in zone cum sunt Pipera sau Grozavesti, zone ce se bucura de existenta metroului si o buna conexiune catre centrul orasului – s-au concentrat importante investitii in cladiri de birouri. In zona Grozavesti, au fost livrate pana in 2004 peste 20 000 mp, si in perioada 2005 si inceputul lui 2006 peste 25000 mp. Aceasta dezvoltarea a avut la baza cererea in crestere de spatii de clasa B si C, pe de o parte, si increderea investitorilor in ascensiunea segmentului mediu al pietei, pe de alta parte. ESOP este de parere ca zonele semi-centrale reprezinta urmatorul pas in dezvoltarea pietei imobiliare, in conditiile in care zonele centrale devin din ce in ce mai aglomerate, cu terenuri tot mai putine si mai costisitoare. Locurile de parcare insuficiente devin atat un inconvenient pentru firme, cat si o adevarata problema urbanistica. Pipera si Semanatoarea sunt numai inceputul. Suntem convinsi ca asemeni lor, in timp se vor dezvolta si alte zone semi-centrale.
“Am sesizat potentialul IMM-urilor inca de acum 4 ani, de la momentul lansarii companiei, a declarat Alexandru Petrescu, Managing Partner in cadrul ESOP. Am oferit o solutie dedicata de consultanta imobiliara vizand acest sector de piata, si vom continua acest lucru, deoarece piata spatiilor de birouri pentru IMM-uri reprezinta un segment atractiv si dinamic, care poate deveni un motor al cresterii economice prin dezvoltarea companiilor romanesti si atragerea diverselor reprezentante ale firmelor internationale”.
scris de Maria Neda 
