Stocul de birouri

Peste 60% din stocul de birouri se afla in zone non-centrale

ESOP a finalizat recent un studiu cu privire la piata de birouri in zonele non-centrale, studiu ce a fost prezentat in cadrul evenimentului REALTY 2006. Evenimentul, organizat de Business Media Group si aflat la a 7-a editie a avut loc in data de 20 iunie 2006, la World Trade Center Bucuresti.

Cladirile in non-central sunt un produs in dezvoltare atat pe piata din Romania cat si in tarile vecine. Se impune insa o precizare de la inceput cu privire la directia ce a stat la baza materialului realizat: o locatie, chiar daca non-centrala din punct de vedere al amplasarii sale geografice, poate fi o locatie cu un potential deosebit pentru dezvoltarile imobiliare, daca zona respectiva dispune de anumite facilitati (infrastructura de transport public, spatii de parcare, apropierea de zone comerciale sau de locuinte, etc) sau de existenta anumitor avantaje: acces usor, apropierea de anumite obiective (aeroport, autostrada, etc).

Prin prisma acestor aspecte, non-centralul imobiliar este un segment ce ofera oportunitati de investitii deosebite, atat in prezent, cat si pentru viitor. Delimitare zone in Bucuresti Din experienta practica, ESOP a realizat o propunere de evidentiere a diverselor zone din Bucuresti: la nivelul zonele non-centrale, exista doua structuri, respectiv zonele situate in oras, si zonele situate la limita orasului, ambele categorii oferind alternative viabile pentru piata de birouri. Bucuresti – central versus non-central Stoc total birouri A si B: central non-central 2005, 750.000 mp 36% 64% 2006,920.000 mp 37% 63% 2007 1.220.000 mp 31% 69% Pondere spatii cu livrare in 2006 2007 centru-nord: 38% 24% non-central: 62% 76% in oras: 33% 42% limita orasului: 29% 34%

Nivel chirii

  • centru-nord: 15-19 Eu/mp
  • non-central: 11-15 Eu/mp
  • Marja de negociere 10-15%.

Daca in zonele situate in oras sunt dezvoltate de regula cladiri individuale, zonele aflate la limita acestuia sunt adecvate proiectelor de dimensiuni mai mari si parcurilor de afaceri. Anchor Plaza este prima cladire de birouri de clasa A dezvoltata in zona de vest a Bucurestiului, beneficiind in imediata apropiere de doua complexe comerciale (Plaza Romania si Cora), statie de metrou si un bun acces la mijloacele de transport. Cladirea are un bun acces atat catre Nord cat si catre Centrul orasului, si dispune de numeroase locuri de parcare. Livrarea pe piata a imobilului va fi in luna Octombrie a.c.

Helios Business Center este cel mai important proiect de birouri, cu livrare pe piata in zona de est, in 2006. El va aduce 15 000 mp de birouri de clasa B+, livrati in doua etape Q3 in 2006 si Q3 in 2007. Ofera o vizibilitate deosebita si facilitati si dotari deosebite, in conditiile un raport calitate/pret deosebit de avantajos.

Este interesant faptul ca ierarhia criteriilor de alegere a unui spatiu de birouri difera, existand doua mari categorii de companii: – Companiile ce au nevoie de imagine Acestea au drept criteriu determinant Locatia (centrala, de regula, si care sa ofere vizibilitate), urmata da Calitate, Functionalitate si abia intr-unplan secundar, Chiria – Companiile care au nevoie de functionalitate si eficienta financiara Pentru acestea, criteriul determinant este nivelul Chiriei, punandu-se un mai mic accent pe partea de Calitate si Locatie.

Daca ierarhia criteriilor este relativ stabila pentru companiile ce au nevoie de imagine, pentru cele cu necesitati de functionalitate, este de asteptat ca aceasta sa se modifice in timp. Astfel, odata cu dezvoltarea ampla a zonelor non-centrale, si cu aparitia mai multor alternative, si pentru aceste companii va deveni posibil sa aleaga in functie de locatie. Un alt factor de influenta a deciziei de relocare – ce se va manifesta pe viitor pentru o gama mai larga de companii va fi faptul ca angajatii vor avea din ce in ce mai mult un cuvant de spus in ceea ce priveste locatia aleasa. In prezent, consultarea angajailor se face doar de catre companiile cu personal inalt specializat, cum ar fi marile corporatii din domeniul IT.

In conditiile in care in Romania apetitul pentru proprietate este mult mai ridicat decat in alte tari, angajatorii vor tinde sa ia in calcul optiunile angajatilor-proprietari, cu o mobilitate mult mai redusa decat angajatii-chiriasi. Credem ca in prezent, locatia are o pondere mai mica in decizia companiilor, in conditiile unei oferte destul de reduse, dar ca acest lucru tinde sa se schimbe, in conditiile cresterii concurentei. De aceea, dezvoltatorii de proiecte de birouri trebuie sa fie din ce in ce mai atenti la locatiile pe care le aleg, si la facilitatile de care acestea dispun pe termen mediu si lung.

Non-centralul in trei capitale din Europa

Pentru a face o comparatie reala pe piata birourilor din Bucuresti am ales trei capitale Europene, vecine noua dar cu o piata mai matura in ceea ce priveste piata imobiliara.

Varsovia are un stoc total de birouri de clasa A si B de 2 370 000 mp, din care 60% se situeaza in non-central si 40% in partea centrala. Nivelul chiriilor se ridica la 17-20 Eu/mp, iar in non-central la 12-15 Eu/mp, cu o marja de negociere de 10 pana la 20 la suta. Unul dintre factorii cei mai importanti in dezvoltarea zonelor, este inflastructura. In Varsovia inflastructura este bine dezvoltata in zona de sud, zona ce a reprezentat 30% din oferta si a absorbit 40% din cerere. Zona de vest este in dezvoltare iar cea mai putin dezvoltata este zona sud-est, lipsa metroului constituind un motiv important. In Budapesta, pana la sfarsitul lui 2005 majoritatea spatiilor au fost livrate in non-central iar din totalul tranzactiilor realizate, 50% din ele s-au derulat in partea de non-central a orasului.

Stocul total de birouri este de 1 550 000 mp, iar ponderea este de 52% in central si 48% in non-central. Rata de neocupare este in crestere, cu un procent de 12,8% in central iar in non-central de 10,5%. Despre nivelul chiriilor putem observa ca sunt mai scazute decat in Varsovia, si anume: 14-16 Eu/mp in central si 10-13 Eu/mp in non-central.

Piata de birouri din Praga a avut o evolutie interesanta a zonelor, ponderea fiind de 43% central si de 57% in non-central la un stoc total de 1 750 000 mp. Din totalul stocului aproximativ 30-35% sunt cladiri renovate. Nivelul chiriilor in Praga pentru birourile de clasa A in central sunt de la 16 la 18 Eu/mp si de 13 la 15 Eu/mp in zonele non-centrale. Chiriile in zonele centrale pentru birourile de clasa B sunt de 10 pana la 14 Eu/mp iar in zonele non-centrale variaza de la 8 la 11 Eu/mp, cu o marja de negociere de 10-20%. Rata de neocupare este cu cinci procente mai scazuta in non-central, si anume 13.5%, fata de 13% in zonele centrale.


Maria Neda

PR&Media Coordinator, Consultant PR&Media, cu background de jurnalist în presa economică și experiență de consultant în Dezvoltare Urbană.

Postari similare

În București, în primele nouă luni din 2021, s-au căutat birouri mici, de până în 1.000 mp


Până la finalul lunii septembrie 2021 s-au închiriat mai multe spații de birouri noi, de până în 1.000 mp, decât în aceeași perioadă din 2020 și chiar din 2019 sau 2018, înainte de pandemie, potrivit unei analize realizare de compania imobiliara ESOP, pe baza datelor centralizate de principalii brokeri pe piața de birouri. În total, […]


Citeste mai mult

Din ce domenii provin chiriașii de birouri


Domeniile din care provin chiriașii de birouri se echilibrează ca pondere. Un sub-domeniu nou, de nișă, cel de e-commerce este în creștere și dă un impuls domeniului serviciilor profesionale, de care aparține, potrivit monitorizării realizate de ESOP Consulting la nivelul lui 2020 și în prima lună din 2021. Un exemplu în acest sens este extinderea […]


Citeste mai mult

Distribuitorul de produse pentru cabinete stomatologice Dentotal își mută birourile în Equilibrium I


Dentotal a închiriat un spațiu de birouri de 650 mp în clădirea Equilibrium I, prin intermediul companiei de consultanță ESOP Consulting. Domeniul medical și farmaceutic a urcat la o cotă de piață de 10%, în primele nouă luni din 2020, ca pondere a suprafeței de birouri închiriate în București, față de 3% cât avea anul […]


Citeste mai mult