Office&Residence

Market update – Office&Residence

Piata imobiliara bucuresteana a intrat intr-o faza de maturitate. Integrarea Romaniei in Uniunea Europeana, cresterea economica sustinuta din ultimii 5 ani si oportunitatile de dezvoltare aparute pe toate domeniile de activitate au contribuit in mod decisiv la dinamizarea pietei la sfarsitul lui 2006 si inceputul anului curent.

PIATA BIROURILOR (inchirieri si vanzari) Segmentul IMM-urilor

Ceea ce a inceput in primele luni ale anului 2006 printr-un numar ridicat de companii de talie medie interesate in relocarea sediului s-a dovedit a fi dinamica reala a acestui segment, intensificata catre sfarsitul anului si in prima parte a lui 2007.

Cererea pe segmentul IMM-urilor

Luand in calcul numarul persoanelor care activeaza in cadrul companiilor tip IMM – incluzand aici firme de la 10 pana la 250 angajati – segmental IMM-urilor reprezinta 50% din piata spatiilor de birouri. Vizand deci suprafete intre 100 si 2500 mp, cererea din partea acestor companii a crescut pe toate sub-segmentele sale. Astfel, daca ne raportam la aceeasi perioada, cu un an in urma, numarul solicitarilor de spatii intre 250-500 mp a crescut cu 22-30%, in timp ce pentru spatiile de 100-250 mp s-a inregistrat o crestere record de 40-45% fata de 2005.

Pentru spatiile de peste 500 mp, cresterea s-a situat intre 15-20%. In 2006 s-a confirmat si accentuat tendinta de schimbare a preferintei companiilor IMM pentru spatiile in cladiri de birouri, in locul celor situate in vile. Acest aspect se datoreaza faptului ca o parte din firmele infiintate in trecut au capatat in prezent stabilitatea si siguranta financiara de a-si permite un spatiu intr-o cladire de birouri. De asemenea, numarul companiilor infiintate – atat romanesti, cat si straine, este in crestere.

Desi in scadere ca pondere, exista anumite tipuri de companii care prefera in continuare spatiile in vile, in principal datorita specificului lor de activitate. Astfel de firme sunt societatile de avocatura, firmele de publicitate, gradinitele particulare. Interesate de vile se dovedesc si o importanta parte a companiilor interesate de achizitionarea unui sediu, si asta pentru ca spatiile de vanzare de dimensiuni reduse in cladiri de birouri sunt deosebit de putine pe piata.
Oferta de birouri pentru IMM-uri Oferta de spatii nu a fost, din pacate, la fel de dinamica. Cladirile de birouri livrate in 2006 au fost destul de putine la numar. Avand in vedere faptul ca terenurile disponibile in centrul orasului au avut dimensiuni din ce in ce mai reduse, in 2006 au fost livrate predominant cladiri de talie medie, cu suprafete intre 200-500 mp/nivel si dispunere pe 3-7 niveluri, deci variind intre 1500-3500 mp.

Deficitul de oferta a fost compensate ca si in anii precedenti de spatiile de birouri in vila. De o atentie deosebita s-au dispuse pe 3-4 niveluri, in special cele cu o structura asemanatoare cladirilor de birouri, si anume proiectate cu spatii deschise ample, posibil de partitionat usor. Acest concept a fost implementat de regula de personele fizice sau dezvoltatorii de talie medie.

Segmentul Corporate

Cererea a inregistrat o dinamica accentuata in 2006, cu peste 70% mai mare decat in 2005. Suprafetele medii cautate au variat intre 2000-3500 mp, insa s-au inregistrat si cereri de 8000-10000 mp. Cea mai mare pondere au avut-o cererile venind pentru cladiri de clasa B si B+, cu bun acces la mijloacele de transport (ideal si metrou), in special pentru destinatii tip back-office.

Cele mai active companii din punct de vedere al relocarilor pe segmentul corporate au continuat sa fie bancile, companiile din domeniul IT si cel al telecomunicatiilor, acestea din urma aducand in special solicitari pentru spatii de tip call-center. Daca in trecut companiile de IT de dimensiuni mai mari, de obicei cele locale, se indreptau cel mai adesea catre zonele semi-centrale (care trebuiau totusi sa asigure un acces bun la mijloacele de transport ), in ultimele 6-9 luni s-a constatat un numar in crestere al companiilor de IT, venite din exterior, care au preferat zonele centrale, chiar cu pretul unor costuri mai ridicate.

Oferta

Desi 2006 a marcat anul atingerii unui prag de aproape 1 mil. Mp de spatii de birouri, cu peste 180 000 mp livrati in cadrul sau, oferta s-a mentinut in ansablu la un nivel inferior cererii. De aceea, peste 40-45% din solicitarile de birouri au fost solutionate prin contracte de pre-inchiriere, in conditiile mentinerii ofertei la un nivel inferior fata de cerere. Au existat insa si anumite companii silite sa amane o anumita perioada momentul relocarii, sau sa accepte solutii de compromis. Aproape jumatate dintre spatiile livrate s-au situate in immobile mai mici de 5000 mp, in special in zonele centrale. Imobile cu suprafete mai extinse, pe nivel si pe ansamblu – au fost livrate in cadrul parcurilor de afaceri, care desi putine inca la numar, se afla in plina dezvoltare ca si concept. De asemenea, cladiri de dimensiuni extinse au fost livrate in cadrul zonei Pipera.

Nivel al chiriei si tendinte 2006 a insemnat un an al mentinerii relative stabile a chiriilor. Au existat punctual zone si categorii de spatii pentru care s-au inregistrat anumite cresteri – intre 5 si 15%. Este vorba de regula despre cladirile care au oferit suprafete mai reduse la inchiriere, sub 400 mp, in zone relative centrale. Criteriul zonei pare a influenta din ce in ce mai mult pretul unui imobil, prioritar fata de clasa si dotarile respectivului imobil.

Chirii in 2006 Type of space Nivel chirie (Euro/sqm) Villa 11-14 Vila de patrimoniu 18-23 Cladiri de birouri clasa A 17-19 Cladiri de birouri clasa B in zone centrale 13-16 Cladiri de birouri clasa B in zone semi-centrale 11-13 Cladiri de birouri clasa C 8-11 Tendinte Pentru 2007, sunt anuntate a se finaliza proiecte ce insumeaza peste 400 000 mp de birouri, situati preponderant in zone non-centrale.Este momentul dezvoltarilor de mai mare amploare, care fac posibila aducerea pe piata de suprafete mari, intr-un timp relative redus. Astfel, este probabil ca sfarsitul lui 2007 sa marcheze un moment de usoara scadere a chiriilor, intr-o marja de 5-15%. O influenta determinanta in privinta pretului unui spatiu o va avea locatia si facilitatile sale, in primul rand accesul la mijloacele de transport in comun, si acesta este elemental care va tinde sa domine pe termen lung.

Investment’ segment

Preturile de vanzare pentru cladirile de birouri au variat, pentru imobilele de talie medie (sub 2000 mp) aflandu-se intre 1800-2300 Euro/mp construit, in timp ce pentru proiectele de spatii de clasa superioara, preturile au variat intre 2000-2800 Euro/mp. Cererea venita din partea companiilor locale vizeaza suprafetele de dimensiune redusa (intre 500 si 1000 mp), destul de deficil de gasit correspondent pe piata. Foarte numeroase s-au dovedit a fi cererile venite din partea diverselor categorii de investitori, si in special, cei institutionali, solicitand produse de calitate superioara. Deoarece proiectele viabile disponibile pe piata nu au fost prea numeroase, multi investitori au luat in calcul varianta cladirilor neinchiriate inca.

INCHIRIERI REZIDENTIALE

Cererea In ciuda unei scaderi vizibile a nivelului cererii in prima parte a anului 2006, cu aprox. 30-45%, mai accentuat pe anumite tipuri de proprietati, semestrul al doilea a adus un reviriment deosebit al cererii de spatii rezidentiale. Cele mai cautate locuinte de lux au continuat sa fie spatiile cu 2-3 dormitoare, iar clientii predominanti pe acest segment – expatii angajati in diverse companii multinationale predominant, dar si cei din diverse institutii si misiuni diplomatice.

Un criteri determinant in alegerea locuintei a continuat sa ramana apropierea de anumite institutii de invatamant, cum ar fi Scoala Americana (aflata in zona Pipera), Scoala britanica (aflata in Herastrau) sau franceza (situate in zona Romana). De stiut: Spre deosebire de practicile din alte tari, in Romania de regula chiria exprimata nu include utilitatile aferente spatiului. Acestea se platesc separate de catre chirias, si sunt delimitate in doua categorii – utilitatile complexului / condominumului (o suma fixa), si cele aferente utilitatilor propriu-zise (care sunt calculate conform consumului efectiv inregistrat de contoare independente).

In cazul in care proprietarul unui spatiu este persoana juridical, la chirie de regula se adauga TVA(19%). Noile reglementari fiscale in vigoare au eliminat chiria din randul cheltuielilor deductibile ale unei firme, cu exceptia situatiei in care chirias este administratorul societatii respective, sau exista declarat un punct de lucru al societatii la adresa respective.

Ca utilitatile aferente unui spatiu inchiriat sa poata fi deduse, este necesar ca acestea sa fie refacturate de catre proprietar. Oferta Spatiile noi livrate in 2006 au urmat tot axa Sos. Nordului (cele mai bune spatii fiind considerate cele pozitionate la stada principala, cu vedere catre Parcul Herastrau), Primaverii (aici fiind dezvoltate in special immobile exclusiviste ca arhitectura si design interior, dar si ca prêt), Aviatorilor, Dorobanti, Floreasca, Kiseleff. Noile locuinte pun accentul pe existenta dressing-urilor, a camerelor spatioase si luminoase, cu finisaje deosebite in special in zona bailor si a bucatariei; existenta spatiilor de depozitare este de asemenea considerata un avantaj deosebit. Penthouse-urile au continuat sa se bucure de interesul chiriasilor; cu suprafete medii de aproximativ 250 mp, terase deosebit de generoase si vedere panoramica, penthouse-urile s-au situate in 2006 la chirii de peste 5000 Euro/luna.

In anul ce a trecut a fost incheiata ultima etapa a complexului Washington Residence, proiect ce poate fi numit cel mai bun complex realizat pana in present in Bucuresti. Complexul a fost gandit ca un tot unitar, o zona care pe langa spatii de locuit deosebit de confortabile si elegante, ofera numeroase alte avantaje care cresc calitatea vietii: zona de fitness, miniparc, zona de joaca pentru copii, toate acestea intr-o zona aflata in mijlocul Bucurestiului, insa totusi intr-o zona deosebit de linistita si plina de verdeata, totul in jur sporind sentimentul de siguranta .

Nivelul chiriei si tendinte Bucurestiul continua sa ramana una dintre cele mai scumpe capitale europene in ceea ce priveste chiriile spatiilor rezidentiale. In 2006 nu s-au inregistrat schimbari importante. Apartamentele cu 2-3 dormitoare par a se bucura de cea mai mare stabilitate in nivelul chiriei. Type of space Nivel chirie (Euro/month) Apartments with 2 rooms (1 bedroom) 1.500-1.800 Apartments with 3 rooms (2 bedroom) 1.800-2.500 Apartments with 4 rooms (3 bedroom) 2.500-3.800 Villas with 3-4 rooms 2.500-4.000 Villas with more than 4 rooms 3.500-5.000 Pe segmental rezidential, preturile sunt stabilite in primul rand in functie de locatia acestora, numarul de camere, si gradul de confort oferit (incluzand aici atat finisaje, cat si facilitate aditionale).

Pe termen lung, complexurile-fie ele de immobile cu apartamente, fie ansambluri de vile, par a atrage din ce in ce mai mult chiriasii, in conditiile oferirii unor servicii aditionale. Totusi, apropierea de centru si situarea in anumite zone rezidentiale traditionale va mentine o buna profitabilitate si pentru dezvoltarile de mai mica anvergura, insa situate in zone deosebite.

VANZARI REZIDENTIALE

Piata vanzarilor de locuinte continua trendul ascendent. Cresterea semnificativa inregistrata de acest domeniu s-a datorat cresterii puterii de cumparare si accesului la creditele imobiliare, dar si interesului din ce in ce mai mare al investitorilor pentru piata imobiliara din Bucuresti. Piata locuintelor este structurata, in functie clientii vizati, in 2 categorii: a. Piata locuintelor de lux b. Piata locuintelor pentru clasa medie si medie plus Piata locuintelor de lux Segmentul locuintelor rezidentiale de lux, fie ca vorbim de vile in complexuri rezidentiale, fie de apartamente in imobile noi, a fost primul vizat de investitori, dar incepand cu anul 2005-2006 a trecut in plan secund, locul sau fiind luat de segmentul locuintelor pentru clasa medie si medie plus.

Pe segmentul de sus al pietei activeaza in prezent dezvoltatori romani sau straini de talie medie care vizeaza locatii centrale sau de nord unde pot fi ridicate cladiri de dimensiuni mici 10-50 apartamente, sau complexuri de vile de 10-30 de vile. Profilul cumparatorului de locuinte de lux: persoana detinand functii de conducere si care cumpara pentru uzul sau propriu sau ca investitie, persoane fizice sau juridice care cumpara doar ca investitie. Aproximativ jumatate dintre tranzactiile de vanzare-cumparare sunt urmate de inchirieri, proprietatea reintrand pe piata pentru a genera venit. Principalele criteriile ce influienteaza decizia de cumparare sunt: locatia, usurinta cu care se inchiriaza proprietatea, posibilitatea obtinerii unei rate atractive de profit, perspectiva de dezvoltare a zonei.

Clientii interesati de achizitia de apartamente de lux vor fi din ce in ce mai atenti la locatie si vecinatati, la calitatea finisajelor si a dotarilor. Preturi pe piata locuintelor de lux Factorii care influenteaza cel mai mult nivelul preturilor pentru segmentul de lux sunt: zona (centrala si de nord) care ofera proximitatea unor parcuri sau spatii verzi si calitatea finisajelor. Primaverii –3000 – 4000 EUR / mp construit Aviatorilor – 3000 – 4000 EUR / mp construit Arcul de Triumf – Kilessev – 3000 – 4000 EUR / mp construit Herastrau 1800 – 3000 EUR Dorobanti – Floreasca – 2000 – 2500 EUR / mp construit Domenii – 2000 – 2500 EUR / mp construit Cotroceni – Mariott – 1600- 1800 EUR / mp construit Piata locuintelor pentru clasa medie si medie plus Oferta pentru clasa medie a crescut constant in ultimii doi ani, fiind lansate pe piata mai multe cladiri, atat de 10-50 apartamente cat si complexuri rezidentiale care ajung la 1000-1500 apartamente.

Profilul cumparatorului de locuinte pentru clasa medie si medie plus: persoane tinere (25-35 ani), active, (sau familii tinere), care cumpara pentru uzul propriu sau investitori care achizitioneaza in vederea inchirierii sau revanzarii. Peste 70% dintre tranzactiile de vanzare-cumparare ii vizeaza pe cei ce doresc sa locuiasca in casele cumparate. Peste 80% din tranzactii se fac prin intermediul creditelor ipotecare. Pentru clasa medie, cei mai importanti factori care influienteaza decizia de cumparare sunt: proximitatea mijloacelor de transport in comun, a centrelor comerciale, parcurilor, spatiilor verzi, distantele fata de centru.

Pretul de vanzare al locuintelor pentru clasa medie si medie plus, este cuprins intre 1000-1800 E/mp construit: Baneasa Antena 1- 1600 – 1700 EUR / mp construit Unirii Alba Iulia- 1300 – 1800 EUR / mp construit Unirii Vitan Mall – 1300 – 1500 EUR / mp construit Semicentral – Vitan, Militari, Drumul Taberei, Colentina, Titan, Teodor Pallady etc.– 900 – 1400 EUR / mp construit Suprafata la care se aplica pretul este compusa din suprafata construita +cota parte din suprafata de spatii comune. Suprafata construita = Suprafata utila + ziduri interioare si exterioare + balcoane Spatiile comune reprezinta acel procent din totalul spatiilor comune (casa scarii, lift, holuri) aflate in proprietatea comuna perpetua si fortata a tuturor proprietarilor din respectiva cladire.

Previziuni

Pe piata imobiliara din Bucuresti, potrivit previziunilor pe urmatorii 3-5 ani, pretul de vanzare a proprietatilor va creste, cu valori de cel putin 25-50% in functie de locatie si proiect. Principalii factori care vor influienta cresterea preturilor sunt: – cresterea cererii de locuinte pe fondul impulsionarii cererii de credite ipotecare datorita schimbarilor anuntate de BNR prin care avansul nu va mai fi obligatoriu in si vor exista modificari ale plafoanelor maxime de indatorare. – crestere a costurilor cu forta de munca in constructii – cresterea preturilor la terenuri Segmentul cel mai dinamic al pietei rezidentiale va fi cel al apartamentelor pentru clasa medie si medie plus.


Maria Neda

PR&Media Coordinator, Consultant PR&Media, cu background de jurnalist în presa economică și experiență de consultant în Dezvoltare Urbană.

Postari similare

Clădirile de birouri boutique din București își păstrează atractivitatea în 2020 pentru chiriași și investitori


În acest an, s-au dat în folosință sau sunt în curs de livrare doua clădiri noi de tip boutique, cu finisaje premium și cu suprafață de până în 10.000 mp, situate în zone centrale. Acestea vor avea în total o suprafață de 13.000 mp spații de birouri de clasă A. Anul viitor se estimează că […]


Citeste mai mult

Piața spațiilor de birouri în trimestrul trei a fost trasă în sus de renegocieri


În trimestrul trei din 2020, abia încheiat, piața închirierilor de birouri a cumulat 56.730 mp și s-a apropiat ca volum de același trimestru din 2019, reprezentând circa 88% din acea perioadă, potrivit unei analize realizate de compania ESOP Consulting. Pentru mai mult de jumătate dintre aceste spații, chiriașii au preferat să rămână în aceleași clădiri […]


Citeste mai mult

Tranzacțiile mari de birouri, de peste 10.000 mp au fost realizate doar de companii din domeniile IT&C și Financiar, în 2019


• Împărțirea pieței de birouri după mărimea spațiilor noi tranzacționate: marii chiriași de birouri au dominat piața în 2019, în București, segmentul tranzacțiilor cu suprafețe de peste 10.000 mp cumulând cel mai mare volum de spații noi tranzacționate • 75% din marii chiriași au fost din domeniul IT&C și 25% din domeniul Financiar Șapte tranzacții […]


Citeste mai mult

Adaugati un comentariu nou

*/ ?>