Intretinerea spatiilor de birouri

Costurile cu intretinerea spatiilor de birouri sunt tinute sub control de criza

Criza i-a invatat pe proprietarii cladirilor de birouri sa fie eficienti in administrarea cladirilor. „Concurenta dintre proprietari se reflecta nu doar in negocierea chiriei, dar si in eficientizarea costurilor cu intretinerea spatiilor de birouri. Din 2008 pana in prezent o serie de proprietari au revizuit contractele cu furnizorii de servicii si au reusit sa coboare cheltuielile cu 20- 30%. Altii, chiar daca nu scad costurile, lupta ca macar sa le mentina la acelasi nivel, in conditiile in care facturile la utilitati (gaze, curent electric) au crescut si in aceasta toamna ”, declara Alexandru Petrescu, manager al companiei imobiliare ESOP Consulting.

INAINTE DE CRIZA SI DUPA Inainte de criza, toate scumpirile serviciilor (gen paza, curatenie, reparatii etc), dar si ale utilitatilor se rostogoleau imediat in facturile de intretinere a cladirilor, ca un bulgare de zapada, cel care suporta fiind chiriasul. Astazi, proprietarul are o mai mare empatie cu acesta si este atent si la acest aspect, incercand sa fie competitiv pe piata si printr-un cost al intretinerii tinut sub control. Proprietarii au fost nevoiti sa renegocieze cu furnizorii de servicii si utilitati si sa reduca multe din aceste costuri.

De exemplu, in 2007, multi proprietarii de spatii in business center au semnat contracte de inchiriere in care erau prevazute costuri de intretinere de 3 euro/mp/luna, tarif care apoi la prima regularizare (din cursul lui 2008) a fost majorat la 4,5 – 5 euro/mp/luna. In toamna lui 2012, un astfel de tarif de 4,5-5 euro/mp/luna la intretinere il percep doar cladirile de clasa A++, avnd facilitati de spatii de primire generoase, numeroase zone de servicii integrate (gen spatii comerciale, lobby bar, cafeteria) etc.

Cand alege un sediu un chirias nu trebuie sa se informeze insa doar asupra nivelului cheltuielilor de intretinere, ci si la ce includ acestea. De ce? Pentru ca doua cladiri pot avea acelasi nivel al cheltuielilor –de exemplu situat la 3,5 euro/mp/luna, dar una dintre ele sa aiba incluse unele servicii, iar cealalalta nu, sa fie platite separat.

„Variatiile semnificative in cuantumul cheltuielilor de intretinere de la o cladire la alta trebuie analizata si prin prisma includerii sau nu a consumului de utilitati in aceste valori (cele mai importante fiind electricitatea si gazul aferent incalzirii si racirii spatiului inchiriat si cotei de spatii comune aferente”, declara Alexandru Petrescu, manager al companiei imobiliare ESOP Consulting.

Ce servicii sunt incluse in aceste tarife:

I. Spatii in vile (si cladiri birouri de talie mica) 1,5 – 2,5 euro/mp/luna
Spatiile in vila presupun administrarea directa de catre chirias, si de regula se rezuma la curatenie si plata utilitatilor catre furnizori. Costul care deriva, reflectat pe mp, se incadreaza intre 1,5 – 2,5 euro/mp/luna.

II. Centre de afaceri clasa B+, B ( si C ):2,5 – 3,5 euro/mp/luna
Ce servicii include: curatenia si consumul de utilitati pe spatiile comune, curatarea fatadei, serviciile de mentenanta si service al lifturilor si instalatiilor cladirii, paza. Anumite cladiri pot include si taxa de administrare a proprietatii (atunci cand e realizata printr-o companie specializata si nu direct de proprietar), asigurarea cladirii si taxa de proprietate. Ce nu include aceasta suma: consumul de utilitati in spatiul inchiriat (electricitate, incalzire, racire).

III. Centre de afaceri clasa superioara (clasa A si A+): 3,5 – 5 euro/mp/luna
In plus fata de serviciile mentionate mai sus, se mai regasesc cheltuielile de intretinere a spatiilor verzi si in toate situatiile, taxa de administrare a proprietatii (managementul acestor cladiri fiind asigurat de companii specializate de property management), asigurarea cladirii si taxele de proprietate.

Pachetul de servicii trebuie adaptat cladirii

Un proprietar care detine o cladire de birouri de 1.000 mp si vrea sa ofere toate serviciile de mentenanta complexe ale unei cladiri de 10.000 mp va avea costuri mai mari, raportate pe metru patrat. “Depinde de dimensiunile cladirii. Contrar aparentelor, o cladire mai mica e mai scumpa de intretinut pe metru patrat. Anumite servicii, precum paza, curatenia, property management si unele servicii tehnice sunt relativ constante ca valoare si ca urmare pe o cladire mai mare, raportate la mp devin mai ieftine”, declara Victor Anastasiu, partener al companiei Facilitec Romania, care are ca obiect de activitate managementul proprietatii.

Ce fac proprietarii pentru a reduce costurile cu intretinerea:

• La cladirile mai mici, serviciile de paza cu doi-trei angajati la intrare sunt inlocuite cu un sistem de acces si monitorizare pe baza de cartela, pentru a reduce cheltuielile;
• In cazul cladirilor mari, au negociat inclusiv cu furnizorii de utilitati, gen electricitate;
• Renegociaza la sange serviciile executate prin firme specializate –curatenie, paza, servicii tehnice;
• Pun usi automatizate la intrarea in parcarile subterane ale cladirilor mari de birouri, care sunt activate cu sistem de inchidere pe baza de senzori, pentru a evita pierderile de caldura din cladire pe timpul sezonului rece;
• Apeleaza la un iluminat pe baza de senzori de miscare, atat la exteriorul cladirii, cat si in parcarea subterana;
• Schimba firma de administrare a proprietatii, daca mai mult de jumatate din chiriasi sunt nemultumiti (clauza cuprinsa si in contractul de inchiriere).