Cine vor fi invingatorii pietei de birouri

In ciuda ratei de neocupare mari pe toate segmentele de birouri (clasa A ~ 8-10%, clasa B si C ~12-14%, vile 25-30%), doar 30% din proprietari sunt constienti de noile conditii de piata si actioneaza in consecinta. Acestia fac eforturi sa isi adapteze ofertele in acord cu noile realitati ale pietei si sa nu ramana cu cladirile goale in asteptarea unor vremuri care se anunta si mai grele.

Clientii, constienti de noua realitate

Majoritatea clientilor cunosc noile realitati ale pietei de birouri: supra-oferta, cereri in scadere. Comparativ cu anul 2008, se inregistreaza o scadere a cererii de 10-15% pe segmentul IMM-urilor si de 25-30% pe segmentul corporate. Pornind de la aceasta realitate, insa in acelasi timp constrinsi si de conditii economice mai precare si imprevizibile, clientii si-au redus bugetele semnificativ, fiind convinsi ca vor gasi solutii in piata cu proprietarii.

« Bugetele de relocare ale companiilor s-au restrans direct proportional cu restranagerea profitului in aceste luni. In cazul IMM-urilor dar si companiilor medii si al firmelor coprorate, bugetele s-au diminuat in medie cu 25-30%. pentru o suprafata de 100-150 mp, cele mai frecvente bugete nu depasesc 1800-2000 EUR. In cazul frimelor medii, ceel mai cautate spatii sunt in caldirile clasa C si B si vile, 200-300 mp, bugetele medii fiind situate in tre 8-12 EUR / mp. In cazul companiilor mari, pe segmentul corporate, sunt preferate cladirile de clasa C si B, suprafetele medii cerute 800-1200 mp, iar bugete medii se situeaza intre 10-12 EUR / mp” conform unui studiu realizat de compania imobiliara ESOP.

Doar 30% dintre proprietari sunt constienti de noile conditii de piata si actioneaza in consecinta. Cu toate acestea in conditiile in care se ajunge practic la negocieri, se constata ca unii proprietari, nu au suficienta deschidere privind conditiile comerciale si termenele de inchiriere. Este intr-adevar greu ca dupa o perioada de crestere accelerata a chiriilor care a culminat cu 2008, sa accepti o realitate total diferita.

“Multi proprietari raman rigizi sperand vremuri mai bune. Insa vremea in care stateau clientii la coada la cladiri e de mult apusa. Dupa parerea noastra orice client serios care ajunge intr-o negociere si face o propunere din piata, nu trebuie scapat din mana.“, afirma Irina Petrescu, partener ESOP.

Nu multi proprietari gandesc asa si de aceea ne confruntam cu un grad de neocupare fara precedent: (clasa A ~ 8-10%, clasa B si C ~12-14%, vile 25-30%), grad de neocupare care va creste pe fondul livrarii / eliberarii de noi spatii si al scaderii cererii in a doua parte a anului.

Cine sunt proprietarii care inchiriaza in aceasta perioada?

Desi numarul tranzactiilor a scazut mult fata de anul trecut, cca 20-30%, se fac inca trancaztii pe piata de birouri pentru ca sunt proprietari care au inteles ca acest timp e pretios, ca viitorul e incert si ca pana in la sfarsitul lui 2010 nu ne putem astepta la o imbunatatire a pietei.

Profilul proprietarilor care fac tranzactii pe piata de birouri

Este vorba de romani, cat si de straini; 40% sunt proprietari aflati la prima inchiriere si care nu a avut timp sa traiasca “epoca de aur a inchirierilor” si sa ramana impietriti in realitati depasite. Restul 20% sunt proprietari cu experienta pe piata, dar care au inteles ca a venit vremea schimbarilor si si-au adaptat modul de lucru din mers.

“Daca ne referim la gradul de neocupare, 80% din proprietarii cei mai felxibili sunt cei care stau cu spatiile neinchiriate de 4-6 luni; acestia au inteles intr-un traziu lectia dura a pietei si acum sunt cei mai dispusi la a gasi solutii cu clientii. Restul de 20% sunt cei care si-au scos de curand spatiile la inchiriere, dar sunt bine acorati in realitate, informati, deschisi la sugestiile consultantilor si clientilor si care au reusit sa inchirieze in timp record pentru aceste vremuri cladirile“, se arata intr-un studiu ESOP.

Dupa tipul de proprietate, poate ca ne-am astepta ca marii dezvoltatori in special de cladiri de calibru mare, sa fie primii care se vor alinia la piata. 60% dintre acestia sunt insuficient informati si nerealisti, preferand sa stea cu spatiile goale. In acelasi timp dezvoltatorii medii s-au aratat mult mai dinamici, ataptandu-si din mers oferta. O surpriza a venit si din zona vilelor, proprietari fiind de cele mai multe ori simple persoane, care fac eforturi in aceasta perioada sa isi faca oferta cat mai atractiva, atat din punctul de vedere al pretului, cat si al conditiilor de inchiriere. Chiar daca doar 30% dintre proprietari s-au adaptat la noile conditii de piata, pentru cererile viabile exsitemte in piata in acest moment este suficient.

“Acestia au sansa de a profita de aceasta perioada incercand sa capteze clientii inca potentili din piata, chiar daca obtin un profit cu 15-25% mai mic decat cel estimat, ei fac eforturi sa isi inchirieze cladirile si se pregatesc pentru vremurile si mai dure care se anunta in a doua jumatate a anului 2009 si in 2010“, declara Irina Petrescu de la ESOP.