Cererea de birouri in orasele universitare

Cererea de birouri in crestere in orasele universitare din esalonul doi, oportunitate pentru dezvoltatori

Departe de lumina reflectoarelor, piata birourilor din centrele universitare secundare, precum Brasov, Craiova, Targoviste, Galati, Ploiesti si Sibiu incepe sa se contureze. Va fi insa o piata a jucatorilor mari sau a jucatorilor mici? Potentialii chiriasi iau in calcul si solutia „build to suit”.

In 25 de ani de economie de piata, Bucurestiul a fost incontestabil vedeta pietei birourilor. In ultimii 5-7 ani, piata din primele trei mari orase dupa Capitala si centre universitare totodata – Cluj-Napoca, Timisoara, Iasi – s-a dezvoltat semnificativ. Treptat insa, forta de munca disponibila s-a redus, mai ales forta de munca avand anumite calificari, cum ar fi cea in domeniul IT.

Provincia, pe urmele Bucurestiului de odinioara

In acelasi timp cu dezvoltarea pietei de birouri din marile orase, incepe sa creasca piata si in centrele universitare secundare, precum Brasov, Craiova, Sibiu, Galati, precum si in orasele cu o populatie intre 150.000-250.000 locuitori (Targoviste, Ploiesti, Bacau).

„Principalii factori in evaluarea si alegerea oraselor de catre companii sunt in primul rand existenta centrelor universitare si criteriul demografic (populatia rezidenta), dar in diverse domenii de activitate pot fi de interes si alte aspecte, precum pozitionarea intr-un anumit areal geografic sau gradul de cunoastere a unei anumite limbi straine- precum germana”, declara Alexandru Petrescu, Managing Partner in cadrul ESOP Consulting l CORFAC International.

Intrarea intr-o astfel de piata a unui oras secundar sau dezvoltarea unei companii in cadrul sau nu este insa una facila, mai ales cand spatiul necesar se ridica la 3.000 – 6.000 mp.

OFERTA SCAZUTA SI IMPROPRIE Acest lucru se datoreaza stocului limitat de spatii de birouri construite pana in prezent, stoc ce se ridica estimativ la valori intre 18.000 – 35.000 mp / localitate. De asemenea, structurarea stocului este una specifica acestor piete: predomina cladirile de mici dimensiuni (de ordinul sutelor de metri, pana in 1.000-1.500 mp), in timp ce cladirile mai mari sunt rar intalnite (3-5 per oras) si au suprafete relativ reduse, de pana in 2.500-3.000 mp.

”In spatele acestor situatii de criza de moment, se afla o reala oportunitate de investitie, accesibila in primul rand dezvoltatorilor locali, cei care au expertiza pietei respective si pot reactiona prompt pentru construirea unei solutii. Oportunitatea este insa deschisa si dezvoltatorilor de talie medie din orasele mari, cei care au avantajul cunoasterii acestui business al cladirilor de birouri de clasa superioara, adica al construirii, finantarii si inchirierii lor. De exemplu firma noastra are in lucru in acest moment o cerere de 5.000 de mp pentru o cladire build to suit intr-un oras secundar, care credem ca reprezinta o oportunitate pentru dezvoltatorii cu experienta si suntem in discutii cu mai multe firme locale si din Bucuresti interesate de acest proiect, in acelasi timp insa suntem deschisi sa discutam si cu alti dezvoltatori care vor sa construiasca o cladire personalizata nevoilor unui client aflat in primele 100 de firme din Romania dupa cifra de afaceri”, afirma Alexandru Petrescu de la ESOP.

Una dintre modalitatile atractive de construire a unor cladiri de birouri sustenabile pe termen mediu si lung in pietele oraselor secundare este in cadrul unor proiecte dezvoltate in mai multe faze, fiecare faza constand intr-o cladire de dimensiune medie, adaptata ca dimensiune pietei respective (intre 4.000-7.000 mp).

Numarul de studenti dintr-un oras este cel care stabileste marimea pietei de birouri

Conform ultimelor date de la Institutul National de Statistica (INS), in anul universitar 2012-2013, in Romania erau inscrisi in total 464.592 studenti, la stat si la privat. Cei mai multi, 30% din total invata in facultati de stat si private din Bucuresti, urmand in top centrele universitare Cluj-Napoca cu 10,8%, Iasi cu 10%, Craiova si Constanta cu cate 5,1%, Brasov cu 4,5% si Sibiu cu 3,56%. Un oras cu un numar mai mare de studenti inseamna automat o baza mai mare de recrutare pentru companiile multinationale in cautare de forta de munca mai ieftina si calificata.

In acest moment, cererea cea mai mare de inchiriere a spatiilor de birouri in orasele studentesti vine din partea companiilor IT&C, care in Bucuresti au avut in ultimii 5 ani o pondere intre 32-40% din tranzactiile din piata de birouri, iar in afara Capitalei, procentul a depasit 55%, conform unei analize ESOP.

Companiile IT&C recruteaza in primul rand absolventi sau studenti din ani terminali ai facultatilor cu profil tehnic. Conform ultimelor date de la INS, studentii cu profil tehnic reprezinta in acest moment doar 27,1% din totalul studentilor care invata in Romania, ceea ce sporeste sansele ca orasele universitare secundare sa intre in vizorul acestor firme si implicit sa inceapa sa creasca si piata de birouri.

Chiriile, mai mici, dar nu foarte

In provincie, nivelul chiriilor solicitate de proprietarii de spatii de birouri de clasa A variaza intre 12-14 euro/mp, in cladirile de clasa superioara. Cu toate ca nivelul chiriei este un aspect important, costul cu spatiul de birouri nu este factorul determinant in analiza actuala a companiilor, el avand – in functie de industrie – o pondere ce variaza intre 4 si 10% din cifra de afaceri.

Factorul esential in astfel de evaluari este costul fortei de munca, care in anumite industrii poate avea o pondere de peste 75% din totalul costurilor companiei.

Finantarile UE, supapa prin care orasele secundare au inceput sa respire

Centrele de sprijinire si dezvoltare a afacerilor, au avut, pentru aceste orase, o importanta aparte: au fost o modalitate prin care antreprenori imobiliari locali au putut initia, in conditii de risc reduse, proiecte de cladiri de birouri moderne.

Build to suit, solutia de perspectiva

„Una din putinele alternative disponibile chiriasilor de talie mare in contextul actual al oraselor secundare este solutia ”build to suit”, construirea unei cladiri personalizate in baza unui contract de preinchiriere. Dezvoltatorii locali, incep sa foloseasca din ce in ce mai des astfel de solutii in discutiile cu chiriasii mari si credem ca pe termen scurt si mediu aceasta abordare este cea care are cele mai mari sanse de succes in dezvoltarea pietelor de birouri din orasele universitare secundare”, declara Alexandru Petrescu, Managing Partner la ESOP.

Dacă dorești mai multe informații despre birourile de închiriat din Bucuresti, poți dialoga cu un consultant ESOP completând acest scurt formular sau telefonic la  (+4) 0723.26.61.97 sau (+4) 021.528.04.40. Vom răspunde cu plăcere și prompt solicitării tale!