Analiza in oglinda a zonelor de birouri

Analiza in oglinda a zonelor de birouri
Orhideea-Centru Vest si Barbu Vacarescu –Centru Nord

• Marile livrari din zona Orhideea sunt estimate incepand din 2017, dar succesul zonei va fi decis de gradul de preinchiriere realizat pana la mijlocul lui 2016;
• Diversificarea zonelor “fashion” cu oferte noi de birouri gen Centru-Nord – Barbu Vacarescu si Centru-Vest Afi si pe viitor Orhideea va duce la o echilibrare a chiriilor de top;
• Cererea venita din partea companiilor IT&C ?i BPO in ultimii ani depaseste 40% din totalul tranzactiilor si s-a dublat in ultimii cinci ani;
• Care sunt cele noua „asseturi” ale fiecarei dintre cele 2 zone de birouri – Barbu Vacarescu si Orhideea;
• Criteriile de evaluare a acestor 2 zone: stocul nou de birouri, livrarile, chiria, cat de repede se pot face exituri si rata de neocupare.

Conform unui studiu realizat de ESOP Consulting, in 2017, numai in zona Orhideea vor fi livrate spatii de birouri de clasa A cu o suprafata totala de 93.000 mp (in proiectele Orhideea Towers, The Bridge) iar in toata zona de centru – vest (incluzand si aria Politehnica-Cotroceni) se va trece de 130.000 mp, cat stocul total de livrari din acest an in Bucuresti. La acestea se vor adauga si proiecte viitoare, precum cel de la Bere Grivita si cele care vor fi realizate pe terenurile cumparate recent de Skanska si divizia imobiliara a Ikea si care vor extinde orizontul pentru dezvoltarea zonei si catre 2018-2020.

Cu toate ca marile livrari in cladiri noi si moderne anuntate pentru zona Orhideea se vor face abia din 2017, precontractele se negociaza in aceasta perioada, urmand ca succesul acestei zone sa se contureze pana in vara lui 2016. Un cuvant important de spus il vor avea companiile IT&C si de outsourcing, care se estimeaza ca vor avea nevoie de inca 70.000 angajati romani in urmatorii cinci ani.

In ultimii cinci ani, cererea venita din partea companiilor IT&C, Telecom si BPO a crescut constant, de la 40.329 mp cat totaliza in 2011, la peste 100.000 mp pe an, cat este in mod constant in ultimii patru ani.

„Zona Grozavesti-Orhideea se afla in lumina reflectoarelor si va fi in urmatoarele 9-12 luni in competitie directa cu zonele de birouri dezvoltate recent in Bucuresti, Barbu Vacarescu – Floreasca si Dimitrie Pompei, pentru a castiga interesul chiriasilor. Credem ca aceasta zona are avantaje competitive care o vor ajuta in aceasta lupta, dintre care cele mai importante sunt: proximitatea de Politehnica si campusul universitar Regie-Grozavesti, un lucru important tinand cont ca peste 40% din cererea de birouri in 2014 si in primele 9 luni din 2015 provine din partea companiilor cu acest profil, precum si apropierea de metrou si de Drumul Taberei – Militari, unele dintre cele mai mari cartiere rezidentiale din Bucuresti”, afirma Alexandru Petrescu, Managing Partner la ESOP Consulting / Corfac International.

Puncte tari zona Orhideea- Centru Vest

1. Politehnica si campusul universitar, acces usor si spre alte facultati: in conditiile cresterii concurentei pe piata muncii, este important mai ales pentru companiile IT&C sa aiba aproape o cat mai mare baza de studenti de unde sa recruteze forta de munca;
2. terenuri mai multe disponibile in zona, pentru constructii viitoare, o zona unde un mare jucator gen Skanska, care ar putea avea succes cu primele dezvoltari ar putea lua decizia sa dezvolte in continuare in aceasta zona si sa-l urmeze si alti dezvoltatori mari;
3. in perioada 2016-2019 va avea cel mai mare stoc de cladiri noi, datorita numarului mare de proiecte anuntate, cladiri performante, ale unor developeri internationali– cladiri verzi, finisaje de calitate, solutii arhitecturale moderne etc.;
4. proximitatea fata de marile cartiere „dormitor” Militari si Drumul Taberei, unde locuiesc angajatii;
5. Afi Mall Cotroceni in proximitate, unul dintre cele mai mari si de succes mall-uri din Bucuresti si Carrefour Orhideea;
6. Gradina Botanica si Parcul Cismigiu aproape;
7. Centru vechi in apropiere;
8. zona rezidentiala Cotroceni, pentru expati;
9. statiile de metroul Grozavesti, Semanatoarea, Politehnica.

Puncte tari pentru zona Barbu Vacarescu – Centru Nord

1. branding ca zona high de birouri, are o mare popularitate, datorita standardelor inalte la care s-a construit in ultimii ani;
2. are momentan cel mai mare stoc de cladiri noi, de ultima generatie, la standarde foarte inalte de calitate (birouri livrate in cea mai mare parte in perioada 2013-2015 sau in curs de livrare) care pot fi disponibile rapid si au fost realizate de developeri internationali, ce vin cu o garantie a calitatii executie lucrarilor;
3. proximitate fata de zona rezidentiala de lux, Pipera si Soseaua Nordului, Primavarii, Dorobanti, Aviatorilor, Floreasca, unde locuiesc expatii si manag0erii de companii, atrasi in aceste zone de scolile internationale pentru copii si alte facilitati dezvoltate in timp;
4. proximitatea fata de aeroport;
5. proximitatea fata de hoteluri si restaurante foarte bune, pentru partenerii de afaceri, spatii de cazare si restaurante de patru si de cinci stele pentru invitatii din strainatate sau alti parteneri importanti de afaceri;
6. o zona verde in apropiere, Parcul Floreasca si proximitatea fata de cel mai mare parc din Bucuresti, Parcul Herastrau;
7. Promenada Mall – un mall nou in inima dezvoltarilor de birouri;
8. o zona de promenada, de socializare pentru angajati;
9. statiile de metrou Aviatiei, Dimitrie Pompei.

Livrari in zona Centru-Vest, zona Orhideea

• Orhideea Towers: suprafata 37.000 mp; termen 2017
• The Bridge: suprafata 56.000 mp; termen 2017
• Bere Grivita: suprafata 31.000 mp; termen 2018-2019

Livrari in zona Centru-Vest, zona extinsa de centru-vest

• Afi, faze noi: suprafata 33.000 mp; termen 2016;
• Sema New: suprafata 15.000 mp; termen 2016

Chiriile actuale de prezentare, cerute de proprietarii cladirilor de birouri de clasa A din aceste zone sunt de 15-17,5 euro/mp/mp centru nord si 14,5 -17 euro/mp/luna in zona de centru vest.

In ce parte va inclina balanta interesului chiriasilor intre Grozavesti-Orhideea si Barbu Vacarescu – Floreasca este imposibil de previzionat, dar timpul si principalele criteriile de evaluarea vor da masura succesului pe care fiecare dintre cele doua zone il va intregistra in viitor. Chiriasii din IT&C si BPO ar putea avea insa un cuvant de spus in urmatorii cinci ani.

Pe termen lung insa principalele criterii de evaluarea a succesului ce ar putea fi inregistrat de aceste zone vor fi:

1. ce suprafata se livreaza anual in fiecare zona in parte;
2. care este stocul total de cladiri de birouri noi;
3. care este rata de ne-ocupare;
4. care este nivelul mediu al chiriei;
5. in ce zone se va reusi sa se faca mai rapid si mai profitabil exiturile de catre dezvoltatori?

Daca ai nevoie de servicii de consultanta imobiliara, ne-ar face placere sa ne cunoastem! Trimite-ne un email si revenim in maxim 24 de ore:[contact-form-7 404 "Not Found"]