Tendintele pietei de birouri in 2011

2011, anul care a readus jucatorii la masa negocierilor pe piata de birouri

Anul 2011 poate fi probabil considerat pentru piata birourilor anul care a readus jucatorii la masa negocierilor. Anul care in ciuda unei cresteri timide a tranzactiilor incheiate ( estimata a fi la 5-8% fata de 2010), este anul care a marcat reluarea unor imporante directii constructive.

Tendintele principale ale pietei de birouri in 2011

Astfel, in 2011 a crescut ponderea tranzactiilor de relocare, si reducerea celor de renegociere/reinnoire a contractelor. Conform datelor companiei de consultanta ESOP, specializata pe segmentul spatiilor de birouri, 72% din tranzactiile realizate in ultimul an au fost tranzactii de relocare intr-un sediu nou (fata de 60% in 2010), in timp ce ponderea tranzactiilor de relocare/reinnoire contracte a scazut in 2011 la 14%, fata de 22% in 2010.

“Aceste evolutii au la baza o reluare a miscarii in piata. Daca in 2010 accentul cadea pe reducerea costurilor si conservarea starilor de fapt, fara planuri de expansiune sau upgrade al imaginii pe termen apropiat si mediu, in 2011 companiile au inceput sa manifeste nevoi de spatiu de extindere sau de imagine mai ridicata. “ (Alexandru Petrescu, Managing Partener in cadrul ESOP).

  • S-a inregistrat o crestere de aprox. 18% a suprafetei medii tranzactionate, de la 1.040 mp in 2010, la aprox. 1.227 mp in 2011.
  • S-a reluat in piata procesul de infiintare de companii noi, fie ele locale sau filiale ale unor companii straine, redeschizandu-se practic in piata un canal important de alimentare a cererii.
  • S-a modificat usor profilul spatiului cautat de chiriasi. Daca in 2010 criteriul determinant in alegerea sediului a fost chiria (implicit nivelul cel mai scazut al acesteia), preferintele chiriasilor in 2011 s-au mutat pe spatiile care au oferit un raport calitate/prêt cat mai avantajos, potrivit informatiilor companiei ESOP.

In contextul cresterii cererii pentru asfel de spatii, in 2011 am asistat la o reducere a stocului de spatii cu raport calitae/prêt avantajos, semnificativ mai accentuat in a doua parte a anului, si in special pe segmentul spatiilor in vile. Practic, vilele pretabile pentru birouri au devenit tot mai rare in piata, aspect ce a condus la o crestere a pretului mediu de tranzactionare cu aprox. 11,38%, de la 8,52 EU/mp in 2010, la 9,49 Eu/mp in 2011.

Oferta de spatii de birouri

In 2011, au fost livrati aprox. 130.000 mp, reprezentand mai putin de jumatate din spatiile livrate la nivelul anului 2010 (270.000 mp). Printre cele mai importante proiecte livrate, s-au aflat:

tendinte1

Pentru 2012, au fost anuntate relativ putine proiecte, mai exact 10 imobile cu finalizare probabila in cursul anului viitor. Dintre acestea, Unicredit / Bog’Art BC (15.000 mp) va servi drept spatiu de acomodare pentru Unicredit, neintrand practic in circuitul comercial al spatiilor de birouri. Un proiect important cu livrare la jumatatea anului urmator va fi AFI Cotroceni, cu o suprafata de 10.769 mp. Restul imobilelor sunt de dimensiune medie, sub 3.000 mp. In acest context, este de asteptat ca pentru anul 2012 spatiile real tranzactionabile in piata sa fie putine la numar, in ciuda aparentului stoc mare existent in piata.

Nivelul chiriei

2011 a fost un an al unei relative stabilizari a preturilor, considera reprezentantii ESOP. Desi in zonele semi-centrale sau in spatii de birouri de calitate scazuta chiriile au inregistrat si anul acesta reduceri de pret, per ansamblu la nivelul pietei chiria s-a mentinut la un nivel relativ constant. Cea mai mare parte a stocului de spatii de birouri s-a aflat in marja de pret de 11-15 Eu/mp, mai exact aprox. 43% din spatii, in cursul trimestrului 4.

Rata de ocupare a cladirilor a crescut. Astfel, spatiile vacante din cladirile de birouri au scazut de la 20-23% in 2010, la 17-18% in 2011, o pondere mare fiind datorata spatiilor din zone semi-centrale. In termeni reali, in zonele centrale, spatiile vacante sunt aprox. 10-12%, si vor continua sa scada in 2012 in conditiile in care nu vom asista la livrari semnificative de spatii.

tendinte2

Asteptari pentru 2012

“Pentru 2012, daca nu vor exista turbulente majore si neprevazute in sistemul economic local sau international, credem ca vom asista la un ritm similar de tranzactionare cu 2011, aditional inregistrandu-se eventual o crestere a tranzactiilor de pre-inchiriere, pentru proiectele viabile anuntate a se finalize in 2012-2013” (Alexandru Petrescu, Managing Partner ESOP).

Pe segmentul spatiilor de birouri in vile, este posibil ca tranzactionarea spatiilor situate in vile sa aiba o amploare mai redusa, in conditiile in care spatiile cu adevarat viabile pentru asteptarile clientilor vor fi putine. Este posibil ca punctual, pretul unor astfel de proprietati sa fie usor mai ridicat, cu 10-15%.
In conditiile in care mai multi proprietati de vile vor intelege necesitatea de a investi in ridicarea calitatii spatiului, acolo unde locatia este una centrala, aproape de metrou, este posibil sa asistam la o reluare a ritmului de tranzactionare a spatiilor in vila.


Maria Neda

PR&Media Coordinator, Consultant PR&Media, cu background de jurnalist în presa economică și experiență de consultant în Dezvoltare Urbană.

Postari similare

Din ce domenii provin chiriașii de birouri


Domeniile din care provin chiriașii de birouri se echilibrează ca pondere. Un sub-domeniu nou, de nișă, cel de e-commerce este în creștere și dă un impuls domeniului serviciilor profesionale, de care aparține, potrivit monitorizării realizate de ESOP Consulting la nivelul lui 2020 și în prima lună din 2021. Un exemplu în acest sens este extinderea […]


Citeste mai mult

Distribuitorul de produse pentru cabinete stomatologice Dentotal își mută birourile în Equilibrium I


Dentotal a închiriat un spațiu de birouri de 650 mp în clădirea Equilibrium I, prin intermediul companiei de consultanță ESOP Consulting. Domeniul medical și farmaceutic a urcat la o cotă de piață de 10%, în primele nouă luni din 2020, ca pondere a suprafeței de birouri închiriate în București, față de 3% cât avea anul […]


Citeste mai mult

Clădirile de birouri boutique din București își păstrează atractivitatea în 2020 pentru chiriași și investitori


În acest an, s-au dat în folosință sau sunt în curs de livrare doua clădiri noi de tip boutique, cu finisaje premium și cu suprafață de până în 10.000 mp, situate în zone centrale. Acestea vor avea în total o suprafață de 13.000 mp spații de birouri de clasă A. Anul viitor se estimează că […]


Citeste mai mult