Achizitia unei locuinte

Primii pasi spre o casa noua

Achizitia unei locuinte este un proces complex care necesita rabdare, energie, atentie la detalii si, in acelasi timp, foarte multa determinare. Fiecare dintre noi viseaza la caminul perfect si are deja conturata in minte o imagine mai mult sau mai putin clara a locuintei ideale.

Cu toate acestea, in cursa pentru o casa este nevoie de compromisuri, luciditate si o analiza atenta a puterii financiare pe care putem conta. Alegerea unei locuinte inseamna gasirea unui raport optim intre nevoile noastre pe de o parte si posibilitatile noastre, pe de alta parte. Prospectarea pietei, cea dintai faza a cautarii unui apartament, are asadar la baza un portret robot al locuintei, format din preferintele realiste ale solicitantului.

Exista cateva coordonate cheie pe care trebuie sa le avem in minte: bugetul, zona, numarul de camere si suprafata. Este frumos sa ne lasam imaginatia sa zboare si sa incercam sa gasim locuinta visurilor noastre, in acelasi timp

• BUGETUL este cel care ne determina sa fim realisti si sa corelam nevoile noastre cu ceea ce ne ofera piata.
  Recomandam ca primul pas inainte de a incepe cautarea efectiva a locuintei este sa ne stabilim bugetul pe care vrem sa il alocam. Referitor la acest aspect e important sa ne clarificam: bugetul optim si bugetul maxim pentru a fi pregatiti pentru acea situatie in care gasim o oferta care ne place foarte mult si incercam sa plusam putin. O situatie deosebita este atunci cand achizitia se face printr-un credit.Este esential ca inainte de a incepe cautarea efectiva sa mergem la un consultant de credite pentru a ne face un SCORING si a stabili cum se pot plati efectiv banii: se pot da bani si pe etape de executie (asa cum cer majoritatea proprietarilor) sau banii se furnizeaza doar dupa intabularea imobilului (atunci cand se face transferul de proprietate si se poate pune ipoteca). Oferta bancilor a devenit din ce in ce mai atractiva si este bine sa stim inca de la inceput care este varinata de finantare care ne avantajeaza cel mai mult.

  Modalitatile de plata sunt la fel de importante ca si bugetul, atunci cand luam in calcul cladiri in constructie, unde dezvlotatorii solicita plata pe transe. Dezvoltatorii cer la incheierea precontractului un minim de 25% din pretul apartamentului, acesta reprezentand prima transa de plata. Etapa urmatoare inregistreaza doua tendinte: plata restului de 75% la incheierea contractului final (varinta cea mai reconfortanta pentru cumparatori), sau plata pe etape de executie.

  In stabilirea bugetului mai trebuie luate in calcul si alte costuri aditionale ca onorariul notarului, etc. Dupa ce avem clarificat bugetul si modalitatile de plata, urmatorul pas este stabilirea tipului de locuinta; putem opta pentru un apartament intr-un imobil rezidential nou, vila sau apartament in vila, vila cu gradina in afara orasului, vila in complex, etc. Diferentele dintre ele sunt nenumarate, fiecare prezentand avantaje si dezavantaje. Totusi, daca stim foarte bine ce cautam vom putea lua mai usor o decizie tinand seama de indeplinirea criteriilor care au cea mai mare insemnatate pentru noi.

• NUMARUL DE CAMERE si SUPRAFATA Ca si in cazul bugetului este recomandat sa avem in minte un optim, dar si un minim. Trebuie sa ne punem intrebarea nu doar de cate camere avem nevoie ci si, ce fel de suprafete ne dorim? Care sunt dorintele noastre?
  .
• LOCATIA. Exista preferinte pentru anumite zone din diverse motive: proximitatea fata de locul de munca, fata de scoala unde invata copii, sau pentru ca pur si simplu ne plac aceste zone. Locatia reprezinta un element complex pentru ca imbina atat latura sentimentala (zona linistita, cu spatii verzi, aproape de lac, padure, etc), dar si latura pragmatica (accesibilitatea si conexiunea la mijloacele de transport in comun, proximitatea unei scoli, gradinite, centre comerciale si de agrement).
  .
• TERMENUL DE FINALIZARE – acest element intervine atunci cand dorim sa cumparam o locuinta aflata intr-o cladire noua., in constructie. Trebuie sa cunoastem excat perioada optima in care ne dorim sa ne mutam, dar, in acelasi timp si un termen maxim, in ideea ca este posibil sa gasim o oferta foarte potrivita, dar care se va finaliza mai tarziu decat am dori. Totul depinde de cat putem astepta. Un alt element este gradul de finisare.Trebuie sa ne punem intrebarea: ce fel de finisaje ne dorim? Acest aspect are mai mare greutate cand vine vorba de cladirile noi, in curs de finalizare, pentru ca in cazul acestora va trebui sa facem un efort de imaginatie pentru a intelege cum va arata locuinta.Practica este ca dezvoltatorii sa propuna o lista de finisaje STANDARD, de la care se poate deroga cu o crestere e pretului de vanzare. Trebuie sa intelegem cat mai bine ce insemna acest standard, ce ofera concret proprietarii. Din ce in ce mai multi dintre dezvoltatori organizeaza showroom-uri unde clientii pot vedea FINISAJELE, dar si modul efectiv in care se lucreaza.

• O alta variabila este CALITATEA CONSTRUCTIEI. Dezvoltatorii prezinta un memoriu tehnic al cladirii, date despre firma care construieste si o serie de recomandari despre aceasta. Calitatea constructiei este un aspect decisiv, intrucat vizeaza in mod direct gradul de siguranta al viitorilor locatari. Toti cei care se orienteaza spre o casa noua isi doresc in primul rand sa aiba certitudinea ca noul spatiu nu este doar confortabil ci asigura costuri mici de intretinere (instalatiile sanitare si izolarea sunt de o calitate superioara) si are o structura de rezistenta solida.
  .
• Esentiala este si garantia. De obicei se acorda un an pentru vicii ascunse, iar pentru structura de rezistenta pe toata durata de existenta a cladirii. In acest sens, echipa implicata in realizarea cladirii, adica dezvoltatorul, proiectantul, constructorul, managerul de proiect, precum si experienta acestora sint lucruri foarte importante. Daca se opteaza pentru modificari minore si schimbari care n au facut obiectul contractului, cumparatorul va fi nevoit sa negocieze separat aceste extralucrari.
  .
• Mai sunt alte cateva elemente secundare, dar e bine sa stim de la inceput situatia lor: de exemplu, daca dorim GARAJ / LOC DE PARCARE sau terase mai generoase, daca avem preferinte pentru anumite etaje, etc. Dupa ce am facut acest portret robot al cererii, este indicat sa ierarhizam criteriile, pentru a fi pregatiti ca, dupa ce ne vom fi confruntat cu piata, sa reusim sa ne adaptam mai usor la realitatile ei.De exemplu, daca bugetul este destul de strict si nu permite mutatii semnificative, putem jongla intre numarul de camere si locatie. Daca numarul de camere si suprafata sunt esentiale, putem incerca sa luam in calcul alte zone carora la inceput nu le-am acordat suficienta atentie.

  Daca locatia este pe primul loc, ne putem hotari spre un numar mai mic de camere, sau o suprafata mai mica. In conditiile in care toate celelalte cerinte sunt indeplinite: zona, numar camere, suprafete, finisaje, se poate lua in discutie o cladire cu un termen de finalizare mai indepartat, pe principiul ca o casa este o investitie importanta si merita sa astepti daca oferta este foarte buna. Alt avantaj in sprijinul acestei alegeri este ca pretul de achizitie e mai mic la inceputul contructiei, decat la sfarsit. Daca insa numarul de camere, locatia si termenul de livrare sunt esentiale, va trebui sa ne gandim la solutii pentru a putea suplimenta bugetul.

Referitor la ierarhizarea criteriilor e important sa stim care sunt elementele OBLIGATORII (de ex numarul de camere, suprafata etc) dar si cele OPTIONALE, pe care ni le-am dori, dar la care am putea renunta, daca oferta intruneste toate celelalte criterii, sau bugetul nu ni le permite (garajul, preferinta pentru un etaj superior, etc).
Achizitia unei locuinte constituie un proces complex, de mare insemnatate in viata fiecaruia dintre noi, de aceea cu totii dorim sa luam cele mai bune decizii cu putinta, sa nu pierdem oferte interesante si sa avem certitudinea ca nu vom regreta alegerile facute. In acest sens este recomandata colaborarea cu un broker care sa ne reprezinte cat mai bine interesele, sa ne ajute sa ne fixam prioritatile, sa intelegem piata si mecanismele ei. Primul contact cu piata imobiliara poate fi descurajant: ne pierdem in hatisul de proiecte, fiecare cu specificul lui.

Suntem contrariati ca deocamdata segmentul rezidential nu utilizeaza practici unitare in privinta calcularii preturilor, a modalitatilor de plata, a tehnicilor de prezentare a avantajelor si particularitatilor fiecarui proiect. Aici intervine rolul BROKERULUI IMOBILIAR care ne prezinta ofertele care ni se potrivesc cel mai bine, ne ajuta sa intelegem modul de functionare al pietei imobiliare, si cel mai important lucru: mediaza relatia noastra cu toti factorii implicati in acest proces: dezvoltatori imobiliari, contructori, arhitecti, consultanti financiari, avocati, notari. Lungul drum spre casa mult visata trebuie privit ca un joc al cererii si ofertelor pe care il castiga cei care reflecteaza inainte de a actiona si isi cunosc indeajuns de bine necesitatile, astfel incat sa le poata invinge.