Studiu de piata 2004

Piata de birouri pentru IMM-uri este in crestere in 2004

Piata spatiilor de birouri pentru IMM-uri a fost foarte dinamica in 2003 si credem ca aceasta tendinta se va pastra si in 2004, confirmand cresterea reala a economiei romanesti si influenta directa asupra dezvoltarii IMM-urilor.

Retrospectiva 2003

Cererea Piata de birouri pentru IMM-uri a inregistrat in 2003 o crestere semnificativa a cererii, trend care va continua si in 2004, devenind o piata din ce in ce mai asezata si matura. Observam companii romanesti care isi consolideaza pozitia pe piata si inregistreaza an de an cresterea cifrei de afaceri si de personal, ceea ce conduce la necesitatea gasirii unor spatii de birouri adecvate.

Sunt doua aspecte relevante pe care le-am remarcat in 2003:

• industria software romaneasca se afla in plina expansiune; aproximativ 35% din tranzactiiile mediate de ESOP in 2003 au avut in prim plan companii de software;
• un interes din ce in ce mai mare pentru Romania al companiilor mici si mijlocii din Uniunea Europeana, companii care au solicitat consultanta ESOP pentru deschiderea de birouri in Bucuresti.

ESOP a mediat in 2003 doua dintre cele mai mari tranzactii de pe piata spatiilor de birouri pentru IMM-uri:

• relocare companiei de software cu capital integral romanesc, Unidec Computer Systems, care a inchiriat 1 400 mp in Cladirea de Birouri Ayash;
• relocarea companiei media News Outdoor Romania, care a inchiriat 670 mp in Aston Business Center.

Dezvoltarea semnificativa a creditului ipotecar in anul 2003 nu a avut o influenta notabila pe piata birourilor pentru IMM-uri.

Principalele motive consemnate de ESOP sunt:

• majoritatea IMM-urilor din Romania se afla in perioada de capitalizare, de dezvoltare a infrastructurii, a numarului de angajati;
• exista inca o fluctuatie semnificativa a suprafetei de birou necesar IMM-urilor in aceasta faza de dezvoltare;
• nu exista o piata secundara structurata a creditului ipotecar.

Oferta

Anul 2003 a fost anul in care pe piata imobiliara s-a trecut de la USD la EURO, si ca orice schimbare a adus cu ea o perioada de fluctuatie a chiriilor. Daca la inceputul anului 2003 chiria birourilor pentru IMM-uri era de 10-14 USD/mp, trecerea BNR la moneda de referinta EURO din februarie 2003 a dus la o crestere artificiala a chiriilor de 10-25%. Proprietarii au schimbat nivelul chiriei din USD in EURO fara sa tina cont de paritatea EURO-USD care a atins in 2003 valori de 1 la 1,25.

De aceea pentru o perioada de cateva luni volumul tranzactiilor s-a micsorat. Situatia a fost insa temporara, iar la sfarsitul anului 2003, desi mai mult de 80% din proprietari solicitau chiriile in EURO, paritatea EURO-USD a fost mult mai realista, iar nivelul chiriilor a fost de 9-12 EURO/mp.

Anul 2003 a inregistrat un dezechilibru intre cererea in crestere si oferta care nu a inregistrat o dezvoltare pe masura, fapt care reprezinta o oportunitate pentru cei ce aleg sa investeasca in spatiile de birouri pentru IMM-uri. In 2003, vilele si apartamentele in vile renovate situate in zonele centrale si de Nord ale Bucurestiului au reprezentat alternative viabile la cladirile de birouri pentru IMM-uri (care sunt, pentru moment, in numar mic in Bucuresti). Din acest motiv din ce in ce mai multi investitori privati se orienteaza catre acest tip de investitie si ofera companiilor medii un raport acceptabil calitate/pret. Cele mai frecvente chirii care se intalnesc pe acest segment de piata se situeaza intre 8-11 EURO/mp.

Piata de birouri pentru IMM-uri este in crestere in 2004 ESOP estimeaza o crestere in 2004 a pietei de birouri pentru IMM-uri, mai ales ca atat la nivel guvernamental cat si la nivelul institutiilor Comunitatii Europene si a unor fonduri de investitii si banci se afla in derulare programe de dezvoltare a IMM-urilor si a clasei de mijloc din Romania.

Uniunea Europeana recunoaste rolul-cheie al IMM-urilor in functionarea economiilor de piata conduse de investitiile private. Sunt 18 milioane de intreprinderi pe teritorul UE, din care peste 99% sunt IMM-uri care angajeaza 66% din forta de munca si dau 55% din cifra de afaceri din cadrul Uniunii. IMM-urile asigura mai mult de jumatate din locurile de munca din Romania si au o contributie de peste 40% din produsul intern brut al tarii noastre. Mai multe institutii financiare printre care amintim BERD,si Alpha Bank, sprijina prin programe de finantare dezvoltarea acestui sector in Romania. “Suntem aici pentru a arata angajamentul nostru pentru IMM-uri”, a precizat Salvatore Candido, director BERD pentru Romania.

Cererea Va continua sa creasca pe fondul unei cresteri economice sustinuta, pe care guvernul o preconizeaza pentru 2004. IMM-urile vor fi in continuare interesate de inchirierea spatiilor de birouri, cumpararea lor, chiar si prin credit ipotecar, fara a reprezenta o varianta larg raspandita in 2004.

Previziuni chirii in 2004:

• Centre de afaceri clasa A 16 – 18 EURO/mp;
• Centre de afaceri clasa B 12 – 15 EURO/mp;
• Centre de afaceri clasa C 8 – 11 EURO/mp;
• Vile si apartamente in vile renovate 8 – 12 EURO/mp;
• partamente in bloc 3 – 5 EURO/mp.

Cele mai multe IMM-uri vor solicita suprafete cuprinse intre 100- 400 mp, iar bugetele de care vor dispune majoritate lor se vor pastra in continuare in jurul valorilor de 9-12 EURO/mp. Atata timp cat nu vor exista prea multe optiuni in cladiri de birouri, IMM-urile vor incerca sa gaseasca cele mai bune variante in vilele noi sau renovate. Ofera Anul 2004 si anii care vor urma reprezinta oportunitati de investitii in birouri pentru IMM-uri, fie ca se va investi in centre de afaceri, fie ca vor fi renovate vile.

Zonele preferate de IMM-uri sunt zonele centrale, de Nord si chiar zonele semi-centrale daca se ia in calcul un aspect important: buna conexiune la mijloacele de transport in comun si vecinatatile civilizate.

Centre de afaceri pentru IMM-uri disponibile:

• Floreasca BC 120 – 920 mp;
• Aviatiei BC 140 – 600 mp;
• Baneasa BC 150 – 1500 mp;
• 13 Septembrie BC 200 -1300 mp;
• Calea Calarasi BC 200 – 800 mp;
• Nord Office Center 200 – 800 mp;
• Buzesti BC 250 – 1000 mp;
• Floreasca BC 300 -400 mp;
• Expozitiei BC 300 – 1600 mp;
• Timisoara BC 300 – 600 mp;
• Foisorul de foc 500 -4000 mp;
• Romana BC 700 mp;
• Splaiul Independentei BC 700 -1000 mp.

Pentru a se dezvolta sectorul IMM-urilor are nevoie pe langa investitii directe si programe guvernamentale si de o piata imobiliara specializata care sa ofere informatie sistematizata. De aceea ESOP, prima agentie imobiliara specializata in inchirierea de birouri pentru IMM-uri, face demersuri pentru structurarea acestui segment de piata. Credem in viitorul IMM-urilor, si sustinem punctul de vedere exprimat de Dl. Paul Andre Michaud, partener in cadrul firmei Deloitte & Touche, care afirma ca in Romania, ca peste tot in lume, viitorul va apartine firmelor mici si mijlocii, deoarece sunt mai dinamice si mai motivate.