Ghidul investitorului pentru achiziția de spații industriale în România

Cadrul investițional și particularitățile pieței locale

Piața imobiliară comercială din România, în special segmentele industrial și logistic, traversează o perioadă de expansiune accelerată. Dinamica pieței este marcată de o serie de factori, printre care investițiile active ale unor actori importanți în hub-uri regionale cheie și o atenție sporită pentru sustenabilitate și criterii ESG (Environmental, Social, and Governance).

Acest ghid a fost elaborat pentru a oferi o analiză strategică și o orientare practică pentru investitorii și directorii de companii care vizează achiziția de spații industriale in Romania.

În contextul complexității pieței, colaborarea cu un consultant imobiliar specializat, precum ESOP Consulting, este fundamentală. Rolul său depășește simpla intermediere, devenind un partener de incredere capabil să ofere acces la informații detaliate, să navigheze provocările specifice și să contribuie la optimizarea întregului proces de investiție.

Piața spațiilor industriale din România – o analiză strategică

Actori cheie și tendințe de dezvoltare

Piața industrială și logistică din România este dominată de un număr restrâns de dezvoltatori și investitori. Printre cei mai importanți se numără CTP, WDP, VGP, Eli Park, Logicor, Olympian, care dețin portofolii extinse de proprietăți în principalele coridoare economice ale țării. Cea mai intensă activitate se concentrează în proximitatea autostrăzii A1 spre Pitești, dar și în polii industriali consacrați precum Timișoara, Brașov și Ploiești, care continuă să atragă companii interesate să-și extindă operațiunile logistice și de producție.

O tendință tot mai pregnantă pe piață este integrarea conceptului de dezvoltare durabilă. Companiile investesc activ în soluții de energie verde și strategii de mediu, social și guvernanță (ESG), ca o componentă esențială a operațiunilor lor. Această orientare se aliniază cu eforturile naționale de a reduce consumul de energie și de a adopta tehnologii inovatoare, aspecte care definesc viitorul pieței imobiliare industriale.

Marii dezvoltatori inchiriază, nu vând

O realitate esențială a pieței industriale din România este faptul că marii dezvoltatori internationali de parcuri logistice, precum CTP, WDP si VGP nu vând parcurile industriale din portofoliu sau hale individuale. Acest aspect este o consecință directă a modelului lor de business dominant, cunoscut sub numele de “build-to-rent” (construcție pentru închiriere).

Modelul de business al acestor proprietari este axat pe crearea și gestionarea unui portofoliu de active generatoare de venituri recurente pe termen lung, provenite din chirii. Vanzarea unei unități individuale ar fragmenta proprietatea, ar complica managementul parcului și ar altera fluxul de numerar stabil, care stă la baza evaluării și aprecierii valorii întregului lor portofoliu. Prin păstrarea proprietății, ei pot garanta menținerea standardelor înalte de infrastructură, securitate și servicii, oferind un mediu operațional stabil pentru toți chiriașii.

Pentru investitorii care doresc să achiziționeze un spațiu industrial, această abordare a marilor dezvoltatori implică o schimbare a perspectivei de căutare. Contrar percepției inițiale că vânzarea nu se întâmplă, piața oferă totuși alternative viabile. Există un segment distinct de piață, mai fragmentat, unde proprietățile industriale sunt disponibile pentru vânzare. Aceste oferte provin adesea de la dezvoltatori locali sau de la proprietari privați. Astfel de proprietăți pot fi hale independente sau, în anumite cazuri, unități dintr-un parc industrial cu un model de afaceri orientat și spre vânzare. Descoperirea acestui segment necesită acces specializat și expertiză, subliniind importanța colaborării cu un broker care operează activ în această nișă de piață.

Strategii de achiziție: hale existente vs. proiecte “Built-to-Suit” / “Built-to-Own“

Achiziția unei hale industriale independente

Achiziția unei hale industriale existente reprezintă cea mai directă cale de a obține o proprietate operațională. Pe piața românească, există oferte care acoperă diferite suprafețe și prețuri. Aceste proprietăți pot varia de la hale noi, cu facilități moderne, la clădiri mai vechi care necesită renovare.

Criteriile de evaluare a unei astfel de proprietăți depășesc cu mult suprafața și prețul. O analiză riguroasă trebuie să ia în considerare amplasarea, care influențează direct costurile logistice și accesibilitatea la forța de muncă. Proximitatea față de autostrăzi și centre economice este un avantaj major. De asemenea, este esențială evaluarea structurii și a dotărilor, inclusiv înălțimea la grindă, tipul pardoselii (ex: beton elicopterizat), sistemele de încălzire, răcire și prevenire a incendiilor, precum și facilitățile de securitate. Nu în ultimul rând, potențialul de extindere viitoare a proprietății trebuie evaluat, asigurând flexibilitatea necesară pentru o creștere ulterioară.

Opțiunea “Built-to-Suit” / Built-to-Own”

Pentru companiile cu nevoi operaționale foarte specifice, sistemul “Built-to-Suit” (BTS) / “Built-to-Own” (BTO) oferă o alternativă la achiziția unei proprietăți existente. Această abordare modernă implică dezvoltarea unei clădiri “la cheie” de către un dezvoltator imobiliar, conform cerințelor precise ale clientului, și livrarea acesteia in urmatoarele formule:

1. dupa finalizarea spatiului industrial, clientul poate inchiriat spatiul avand ulterior optiunea sa cumpere ulterior hala în condiții negociate de la bun început. Aceasta varianta permite clientului să-și extindă operațiunile fără a-și imobiliza capitalul în faza de construcție.

2. dupa finalizarea halei industriale, clientul devine direct proprietarul imobilului industrial, iar acesta varianta are avantajul ca managementul lucrarilor si riscurile in perioada constructiei sunt preluate de developer, iar clientul se poate concentra pe activitatea lui de baza.

Achiziția Terenului și Dezvoltarea Propriului Proiect

Alegerea unui teren pentru dezvoltare reprezintă o decizie importanta ce poate influența fundamental succesul investiției. O primă dilemă este alegerea între un teren intravilan și unul extravilan.

• Terenul intravilan oferă avantaje clare: acces la utilități și la infrastructură, ceea ce reduce semnificativ costurile și complexitatea procesului de construcție. În plus, procesul de autorizare este, de regulă, mai scurt si riscurile de intarzieri mai mici fata de planul initial de constructie. Costul de achiziție și impozitele sunt însă mai mari.

• Terenul extravilan este inițial mai atractiv datorită prețului de achiziție mai mic și a impozitelor locale reduse. Această aparență de avantaj financiar poate ascunde însă costuri si obstacole birocratice imprevizibile. De obicei, terenurile extravilane nu beneficiază de utilități și infrastructură, iar costurile de racordare la rețelele de apă, gaz și electricitate pot fi extrem de ridicate și pot necesita avize și documentații numeroase, prelungind semnificativ calendarul proiectului. Mai mult, legislația impune restricții severe asupra construcțiilor definitive pe terenurile extravilane, destinate predominant activităților agricole. Transformarea unui teren din extravilan în intravilan necesită obținerea unui Plan Urbanistic Zonal (PUZ), un proces care poate fi de lungă durată, costisitor și, uneori, chiar mai scump decât prețul inițial al terenului. Prin urmare, o decizie bazată exclusiv pe prețul inițial al terenului poate duce la costuri totale de investiție mult mai mari decât cele estimate.

Tabelul de mai jos sintetizează principalii factori de decizie pentru fiecare strategie:

Criteriu de Evaluare	Achiziția unei Hale Existente	Proiect “Built-to-Suit” / “Built-to-Own”	Achiziția de Teren
Timp de Livrare	Imediat (sau scurt)	Mediu-lung (6-18 luni)	Lung (12-36+ luni)
Grad de Personalizare	Scăzut (implică reconfigurare)	Maxim (proiect de la zero)	Maxim (control total)
Control asupra Designului	Limitat	Complet	Complet
Costuri Inițiale	Ridicate (valoare integrală)	Minime (avans)	Variabile (achiziție teren)
Flexibilitate Financiară	Scăzută	Ridicată (nu blochează capital in perioada lucrarilor)	Variabilă
Riscuri	Riscuri ascunse ale proprietății (tehnice, legale)	Riscuri legate de dezvoltator și termenul de livrare	Riscuri urbanistice și de autorizare

Procesul de due diligence – pilonul unei tranzacții sigure

O tranzacție de succes se bazează pe un proces de due diligence complex, menit să minimizeze riscurile. Faza legală și urbanistică este esențială și constă în verificarea minuțioasă a documentației și a regimului juridic al proprietății.

Pe lângă aspectele juridice, o tranzacție industrială necesită o evaluare tehnică și de mediu aprofundată. O inspecție tehnică a construcției și a terenului este necesară pentru a identifica eventuale probleme structurale sau de conformitate, precum si o evaluare de mediu. Achiziția unui teren sau a unei hale cu o contaminare anterioară, provenită din activități industriale sau depozite de deșeuri, poate atrage costuri de remediere extrem de ridicate pentru cumpărător.

Tabelul următor prezintă o listă a documentelor esențiale necesare în procesul de achiziție:

Document/Verificare	Descriere și Importanță
Actul de proprietate	Documentul principal care atestă dreptul de proprietate. Poate fi un contract de vânzare-cumpărare, certificat de moștenitor etc.
Extras de carte funciară	Confirmă situația juridică actuală a proprietății, inclusiv existența sarcinilor (ipoteci, litigii).
Documentația cadastrală	Include planul de amplasament și delimitare, confirmând suprafața și limitele exacte ale terenului și construcției.
Certificatul de atestare fiscală	Confirmă că proprietarul și-a achitat toate taxele și impozitele locale.
Certificatul de performanță energetică	Obligatoriu conform legislației, clasifică imobilul din punct de vedere al eficienței energetice.
Autorizația de construire	Obligatorie pentru construcțiile noi, atestă conformitatea cu normele legale.
Studiu geotehnic	Analizează caracteristicile solului pentru a preveni probleme de fundare care ar putea genera costuri suplimentare.
Raport de due diligence de mediu	Analizează potențialele contaminări ale solului și apei subterane, esențial pentru minimizarea riscurilor financiare.

 Concluzii și recomandări

Achiziția de spații industriale în România este un proces complex, plin de oportunități, dar și de provocări specifice. Prin înțelegerea modelului de business al marilor dezvoltatori internationali precum si modelul dezvoltatorilor locali, investitorii pot naviga cu succes pe piață și pot identifica alternative viabile, chiar și în contextul în care proprietățile din marile parcuri logistice nu sunt de vânzare.

Din analiza pieței, se desprind câteva recomandări esențiale:

1.Explorează alternativele oferite de piata: Nu te limita la proprietățile din parcurile industriale de top. O abordare informată, care include achiziția unei hale independente sau dezvoltarea unui proiect “Built-to-Suit” / “Built-to-Own” poate oferi o mai mare flexibilitate și un control sporit asupra investiției.

2.Nu subestima complexitatea due diligence-ului: Riscurile legate de un istoric incomplet al proprietății sau de potențialele contaminări de mediu sunt reale și pot genera costuri ascunse majore. O verificare completă, care include un raport legal, tehnic și de mediu, este un pilon indispensabil pentru securitatea investiției. În cazul terenurilor extravilane, necesitatea unui PUZ și a costurilor de racordare trebuie să fie incluse în calculul final al investiției.

3.Colaborează cu un consultant specializat: Într-o piață fragmentată, un broker cu experienta, precum ESOP Consulting, oferă un avantaj competitiv important. Prin accesul la oferte exclusive sau off market, un consultant devine un partener esențial pentru a naviga prin complexitatea procesului, a minimiza riscurile și a optimiza decizia de investiție.

Portofoliul ESOP cuprinde pe lângă parcuri industriale și business park-uri, clădiri de birouri de închiriat în București, hale de vânzare, terenuri de vânzare. 

Contactează echipa ESOP completând acest scurt formular sau telefonic la  (+4) 0723.26.61.97 sau (+4) 021.528.04.40. Vom răspunde cu plăcere și prompt solicitării tale!