Ghidul investitorului: Achiziția și dezvoltarea de terenuri industriale în zona București-Ilfov sau în principalele orașe ale României

De ce să investești azi în terenuri industriale?

Piața industrială și logistică din România traversează o perioadă de maturizare, evoluând de la dezvoltări preponderent speculative la proiecte strategice, personalizate nevoilor utilizatorilor. Acest ghid este conceput pentru a oferi o foaie de parcurs completă, acoperind toate etapele critice în achiziția și dezvoltarea terenurilor cu destinație industrială, cu accent pe suprafețe extinse (peste 5.000 mp) în zona București-Ilfov sau în principalele orașe ale României.

Investitorii cu o viziune pe termen lung recunosc că un proiect de anvergură, precum construcția unei hale industriale personalizate (built-to-suit) sau a unui parc industrial, necesită o planificare minuțioasă și un orizont de timp de câțiva ani.

În loc să reacționeze la cererea imediată, investitorii folosesc momentele actuale pentru a identifica și achiziționa terenuri bine pozitionate, mizând pe o piață mai robustă la momentul livrării și operaționalizării proiectelor lor. Prin urmare, decizia de a construi de la zero devine o abordare calculată, transformând un context de incertitudine într-o oportunitate de a edifica facilități optimizate, aliniate perfect cu nevoile operaționale.

Dinamica pieței: prețuri, locație și jucători cheie

Succesul începe cu înțelegerea peisajului pieței. Prețurile terenurilor destinate dezvoltării industriale în România sunt influențate de factori precum proximitatea față de principalele căi de transport, disponibilitatea forței de muncă, infrastructura și utilitățile existente. Interesul major se concentrează în zonele adiacente marilor orașe și în proximitatea proiectelor de infrastructură majore. De exemplu, proximitatea față de Autostrada A1 Bucuresti – Pitesti, Autostrada A2 Bucuresti – Constanta, Autostrada A3 Bucuresti – Ploiesti, de Centura Bucureștiului sau de Autostrada A0 (noua centura a Bucurestiului),  reprezinta un factor cheie, asigurând un acces rapid la rețeaua de transport regional.

Piața parcurilor industriale este dominată de un număr restrâns de dezvoltatori (CTP, WDP, P3, VGP, Logicor, Eli Park, Vilar Park, Olympian Park, MLP Park, Global Vision etc). Strategia acestora de a achiziționa intensiv terenuri adiacente parcurilor existente reduce stocul de terenuri prime pentru investitorii individuali sau companiile medii care doresc să-și dezvolte propriile facilități. Prin urmare, căutarea unui teren industrial nu mai poate fi un demers pasiv; ea necesită o abordare proactivă și acces la informații de piață detaliate.

Prima decizie: Intravilan vs. Extravilan

Alegerea terenului este fundamentală și poate influența mult costul și durata totală a proiectului.

• Terenul intravilan oferă avantaje clare: acces la utilități și la infrastructură, ceea ce reduce semnificativ complexitatea procesului de construcție și scurtează demersurile de autorizare. Costul de achiziție și impozitele sunt, în mod natural, mai mari.

• Terenul extravilan pare inițial mai atractiv datorită prețului de achiziție mai mic și impozitelor locale reduse. Această aparență poate ascunde însă capcane importante. De obicei, terenurile extravilane nu beneficiază de utilități și infrastructură, iar costurile de racordare pot fi destul de ridicate și prelungesc semnificativ calendarul proiectului. Mai mult, transformarea unui teren din extravilan în intravilan necesită obținerea unui Plan Urbanistic Zonal (PUZ), un proces lung, costisitor și, uneori, mai scump decât prețul inițial al terenului. O decizie bazată exclusiv pe prețul inițial poate duce la costuri totale de investiție mult mai mari decât cele estimate.

Alternativa strategică: Built-to-Suit (BTS) sau Built-to-Own (BTO)

Pentru companiile cu nevoi operaționale extrem de specifice, sistemul Built-to-Suit (BTS) oferă o alternativă la achiziția și dezvoltarea proprie. Această abordare modernă implică dezvoltarea unei clădiri “la cheie” de către un dezvoltator, conform cerințelor clientului, și livrarea acesteia pentru închiriere pe termen lung sau pentru achizitie dupa finalizarea lucrarilor de constructie.

Unul dintre cele mai importante avantaje ale variantei BTS este că permite clientului să-și extindă operațiunile fără a-și imobiliza capitalul în faza de construcție. Deși se optează inițial pentru închiriere, există de multe ori opțiunea achizitionarii proprietatii, în condiții negociate de la bun început (BTO).

Foaia de parcurs a proiectului industrial

(cronologie estimată: peste 2 ani)

Planificarea unui proiect industrial de anvergură necesita timp astfel incat sa se minimalizeze riscurile, sa fie optimizate costurile de dezvoltare si sa se obtina un produs final superior.

Faza I: De la viziune la pre-achiziție (estimare: 6-12 luni)

Orice investiție solidă într-un spatiu industrial începe cu un proces de due diligence, o etapă importanta pentru a descoperi costurile și a evalua riscurile înainte de a semna actul de vânzare-cumpărare.

• Verificarea juridică: Unul dintre cele mai importante aspecte este analiza actelor de proprietate, care pot fi contracte de vânzare-cumpărare, titluri de proprietate sau certificate de moștenitor. Documentația cadastrală și extrasul de Carte Funciară (CF) sunt indispensabile. Cartea Funciară funcționează ca “o carte de identitate a imobilului” și este un document public, esențial pentru a verifica dreptul de proprietate și eventualele sarcini sau litigii.

• Analiza urbanistică: Este crucială verificarea destinației terenului în cadrul Planului Urbanistic General (PUG) sau a unui Plan Urbanistic Zonal (PUZ) preexistent. Un teren intravilan nu are automat drept de construire, iar un teren extravilan necesită elaborarea unui PUZ pentru a fi introdus în intravilan și a i se schimba destinația din agricol în industrial. Un aviz de urbanism confirmă regimul de construire, inclusiv coeficienții urbanistici (CUT și POT), și este obligatoriu pentru orice proiect.

• Evaluarea geotehnică și tehnică: Un studiu geotehnic este obligatoriu și trebuie realizat înainte de începerea proiectului. Acest studiu determină calitatea solului și oferă recomandări pentru dimensionarea corectă a fundației și a structurii de rezistență. Efectuarea unui studiu geotehnic înainte de achiziție, deși reprezintă un cost, previne probleme mult mai mari pe parcurs. Un studiu geotehnic incorect sau incomplet poate duce fie la supradimensionarea structurii (costuri inutile), fie la subdimensionarea acesteia (punând în pericol stabilitatea construcției).

• Investigația de mediu: Pentru terenurile cu un istoric industrial, evaluarea riscurilor de mediu este un pas esențial. Procesul începe, de regulă, cu un studiu de mediu care investighează potențialele contaminări ale solului și apei subterane. Descoperirea unor probleme de mediu nu oprește neapărat tranzacția, dar oferă un instrument de negociere a prețului, permițând ajustarea costului pentru a acoperi potențialele cheltuieli de remediere.

Un investitor bine informat poate utiliza informațiile obținute pentru a justifica o negociare a prețului de achiziție, minimizând astfel riscurile și evitând pierderile financiare pe termen lung.

Faza II: De la achiziție la autorizare (estimare: 12-24 luni)

Odată achiziționat terenul, următorul pas major este obținerea autorizației de construire. Dacă terenul nu beneficiază deja de un Plan Urbanistic Zonal aprobat, este necesară elaborarea acestuia. Un PUZ este un instrument normativ care reglementează funcțiunea, coeficienții urbanistici și rețelele tehnico-edilitare ale unei zone delimitate, fiind obligatoriu pentru schimbarea destinației terenului.

Procesul de obținere a unui PUZ este complex și consumator de timp, având o durată estimată între 8 și 18 luni. Elaborarea documentației, avizarea în cadrul Comisiei Tehnice de Urbanism și Amenajare a Teritoriului (CTUAT) și, în final, aprobarea prin hotărâre de Consiliu Local sunt etape care justifică pe deplin necesitatea unei planificări pe ani. Fără un PUZ, autorizarea construcției este blocată.

O altă provocare majoră în această fază o reprezintă racordarea la utilități. Procedura de obținere a avizelor și a contractelor de racordare la rețelele de energie electrică, gaze naturale, apă și canalizare este adesea de lungă durată. Pentru un consumator industrial, costurile și soluțiile tehnice nu sunt standardizate, ci necesită un Aviz Tehnic de Racordare (ATR) și oferte personalizate, proces care se poate întinde pe mai multe luni. Este important de știut că, deși o parte din costurile de racordare pot fi restituite în tranșe egale pe o perioadă de 5 ani, aceste sume trebuie oricum bugetate la începutul proiectului.

Complexitatea și durata proceselor de urbanism și de racordare la utilități sunt principalii factori pentru care un proiect industrial nu poate fi finalizat rapid. Un ghid complet și un parteneriat cu o companie de consultanță pot contribui la evitarea întârzierilor și la o bugetare corectă a acestor costuri suplimentare.

Faza III: De la autorizare la livrare (Estimare: 12-18 luni)

Odată obținute toate autorizațiile, faza de construcție poate începe. Alegerea materialului de construcție este crucială pentru a accelera procesul.

Halele metalice

• Avantaje:
Halele metalice se disting prin viteza ridicată de execuție și flexibilitatea în utilizare. Elementele din oțel sunt prefabricate în medii controlate și se montează rapid pe șantier, ceea ce permite reducerea semnificativă a timpului de construcție și o punere rapidă în funcțiune. Structura ușoară reduce cerințele pentru fundații complexe și permite deschideri mari, fără stâlpi intermediari, oferind o libertate mare în configurarea spațiilor. În plus, halele metalice beneficiază de o amortizare fiscală accelerată (16–24 ani), ceea ce permite o recuperare rapidă a investiției, fiind astfel atractive pentru investitorii orientați spre eficiență financiară și flexibilitate operațională.

• Dezavantaje:
În ciuda costului inițial adesea mai redus, structurile metalice implică costuri mai mari de întreținere pe termen lung. Oțelul necesită protecție pasivă la foc (vopsele intumescente sau plăci ignifuge) și tratamente anticorozive periodice, ceea ce crește Costul Ciclului de Viață (LCC). De asemenea, performanța energetică depinde exclusiv de calitatea panourilor de izolare, iar lipsa inerției termice poate duce la costuri operaționale mai mari pentru încălzire și răcire. Prețul oțelului este, de asemenea, volatil pe piața globală, introducând un grad de impredictibilitate în bugetele de investiții.

Halele din beton

• Avantaje:
Structurile din beton prefabricat se remarcă prin durabilitate, rezistență mecanică și stabilitate pe termen lung. Betonul oferă o protecție naturală excelentă împotriva incendiilor și o inerție termică ridicată, contribuind la eficiența energetică și la reducerea costurilor de operare (OPEX). Costurile de mentenanță sunt scăzute, iar rezistența la factori de mediu și uzură conferă o durată de viață îndelungată, justificând un Cost Total de Proprietate (LCC) mai mic pe termen lung. Calitatea constantă a elementelor prefabricate și predictibilitatea costurilor de producție asigură stabilitate în planificarea investițiilor industriale.

• Dezavantaje:
Principalele limite ale halelor din beton sunt legate de greutatea structurală ridicată și de rigiditatea lor funcțională. Masa mare impune fundații mai robuste și costisitoare, mai ales pe terenuri cu portanță scăzută, ceea ce poate crește semnificativ investiția inițială (CAPEX). Execuția este mai lentă comparativ cu cea a halelor metalice, iar modificările ulterioare (extinderi, reconfigurări) sunt dificil de realizat fără intervenții structurale majore. În plan fiscal, durata normală de funcționare este mai lungă (40–60 de ani), ceea ce duce la o amortizare mai lentă a investiției, fiind o opțiune mai potrivită pentru proiecte stabile și pe termen lung.

Eficiența energetică și costurile operaționale: Un proiect “greenfield” permite integrarea de la bun început a tehnologiilor moderne de eficiență energetică, cum ar fi iluminatul LED, senzori inteligenți și sisteme de management al clădirii (BMS). Aceste investiții inițiale conduc la o reducere semnificativă a costurilor de operare pe termen lung (în special cele legate de energie electrică și apă), garantând un randament superior al investiției (ROI). Mai mult, dezvoltarea unei construcții noi permite conformarea cu viitoarele reglementări europene, care prevăd ca, până în 2028, toate clădirile noi să devină „clădiri cu emisii zero”.

Cronologia unui proiect greenfield industrial

Fază	Etape Cheie	Documente necesare	Durată Estimativă
Viziune & Pre-Achiziție	Căutare teren, due diligence juridic, urbanistic, geotehnic și de mediu.	Acte de proprietate, documentație cadastrală, extras CF, certificat de urbanism, studii de specialitate.	6-12 luni
Achiziție & Autorizare	Obținere PUZ (dacă e necesar), obținere avize și contracte de racordare la utilități, obținere autorizație de construire.	PUZ, avize utilități (ATR), autorizație de construire.	12-24 luni
Construcție & Livrare	Proiectare, execuție, recepție.	Proiect tehnic, avize, proces verbal de recepție.	12-18 luni
Total Estimativ:			Peste 2 ani

În contextul unei piețe complexe, rolul consultantului imobiliar este esențial pentru succesul tranzacției. Acesta nu este un simplu intermediar, ci un partener strategic care aduce valoare și minimizează riscurile.

ESOP Consulting, o companie înființată în 2002, aduce în parteneriat o experiență de 23 de ani pe piața imobiliară, asigurând o cunoaștere aprofundată și o abordare profesională a tuturor aspectelor implicate într-o tranzacție de achiziție. Prin colaborarea cu un consultant, obțineți acces la o gamă variată de oferte, inclusiv la cele care nu sunt promovate pe platformele publice. Consultanții ESOP au o cunoaștere profundă a pieței și pot identifica oportunități care se aliniază cu obiectivele de afaceri ale cumpărătorului, economisind timp și resurse valoroase.

Portofoliul ESOP cuprinde pe lângă terenuri de vânzare și hale de vânzare, parcuri industriale, hale de închiriat.

Contactează echipa ESOP completând acest scurt formular sau telefonic la  (+4) 0723.26.61.97 sau (+4) 021.528.04.40. Vom răspunde cu plăcere și prompt solicitării tale!