Ghid pentru închirierea unui spațiu logistic sau de producție intr-un parc industrial din România

Navigarea în piața imobiliară industrială din România

Piața spațiilor industriale și logistice din România a evoluat rapid, transformându-se într-un sector dinamic și esențial pentru economia națională. În acest context dinamic, decizia de a închiria un spațiu industrial sau de producție într-un parc modern nu este doar una imobiliară, ci o alegere strategică. Un parc industrial modern este mai mult decât un simplu spațiu; este un ecosistem complet, proiectat să optimizeze operațiunile, să reducă costurile și să faciliteze creșterea pe termen lung. Alegerea unui astfel de spațiu implică o analiză aprofundată a multiplelor aspecte, de la specificațiile tehnice și clauzele contractuale, până la beneficiile fiscale și suportul administrativ.

Hală de producție vs. depozit logistic – o decizie fundamentată

Funcționalitatea principală a unui spațiu dictează criteriile de selecție. Un depozit logistic este conceput pentru a facilita activitățile de depozitare, distribuție și transport al mărfurilor. Infrastructura sa este optimizată pentru fluxuri rapide de marfă și stocare eficientă, incluzând rafturi înalte, sisteme de gestionare a stocurilor, numeroase rampe de încărcare/descărcare și spații dedicate sortării mărfurilor. Utilizatorii tipici sunt companii de comerț electronic, retail, curierat și servicii de logistică terță parte.

În contrast, o hală de producție are ca scop principal găzduirea proceselor de fabricație, asamblare sau cercetare-dezvoltare. Un spațiu de producție este echipat pentru a susține utilaje grele și procese industriale complexe. Aici, specificațiile tehnice, cum ar fi puterea electrică industrială, pardoseala rezistentă și posibilitatea de instalare a unor echipamente specifice, de la macarale la linii de asamblare, sunt esențiale. Utilizatorii sunt, de regulă, producători din industrii precum cea auto, electronică, textilă sau farmaceutică.

Criterii tehnice de selecție

Indiferent de destinație, orice spațiu industrial de calitate trebuie să îndeplinească anumite standarde tehnice.

• Înălțimea liberă este un criteriu esențial pentru maximizarea eficienței. O înălțime de 10–12 metri permite instalarea de sisteme de rafturi înalte, optimizând utilizarea volumului total al spațiului, nu doar a suprafeței la sol.

• Sarcina de încărcare a pardoselii se referă la capacitatea podelei de a susține greutatea echipamentelor, stocurilor și traficului intens. Standardul de 5 t/mp este un indicator al calității și al durabilității, asigurând că pardoseala poate face față provocărilor intense ale operațiunilor industriale. Ignorarea acestui aspect poate limita utilizarea utilajelor grele sau a sistemelor de stocare de înaltă densitate, ducând la ineficiență pe termen lung.

• Distanța dintre stâlpi influențează direct flexibilitatea și eficiența spațiului. Un design modern cu stâlpi plasați la distanțe mari (ex: 12×24 metri) permite o amenajare interioară mai flexibilă a spațiului și o utilizare mai eficientă a fluxurilor operaționale.

• Sistemele de securitate la incendiu, cum ar fi sistemele de sprinklere și iluminatul de urgență, sunt obligatorii în halele moderne și esențiale pentru siguranța angajaților și a bunurilor.

Criterii specifice pentru halele de producție

Pe lângă specificațiile tehnice generale, halele de producție necesită o analiză suplimentară a anumitor criterii.

• Puterea electrică trebuie să fie suficientă și scalabilă pentru a susține consumul ridicat al liniilor de producție și al utilajelor industriale.

• Posibilitățile de personalizare a spațiului sunt cruciale pentru integrarea proceselor specifice. Adăugarea de birouri, zone tehnice, vestiare, puncte de acces controlat sau chiar rampe și poduri rulante necesită flexibilitate din partea dezvoltatorului și a spațiului în sine.

• Tipul de pardoseală trebuie să fie adaptat pentru a rezista la substanțe chimice, vibrații sau trafic intens, în funcție de specificul activității.

Următorul tabel rezumă principalele diferențe și criterii de selecție între cele două tipuri de spații, oferind un ghid vizual pentru decidenți.

Criteriu	Hală de Producție	Depozit Logistic
Scop principal	Fabricație, asamblare, cercetare & dezvoltare	Stocare, distribuție, transport
Utilizatori tipici	Producători (auto, textile, chimice)	Companii de e-commerce, retail, logistice
Infrastructură cheie	Putere industrială, pardoseli rezistente, sisteme de ventilație, posibilitate de personalizare	Rampe multiple, înălțime mare, rafturi, sisteme de gestionare a stocurilor
Criterii tehnice	Sarcina pardoselii adaptată utilajelor grele, putere electrică trifazată, rezistență la vibrații, instalații speciale (macarale, poduri rulante)	Înălțime liberă înaltă (10-12m), număr optim de rampe, distanță mare între stâlpi (12×24 m), acces TIR
Flexibilitate	Necesită personalizare extinsă, dar oferă un control mai mare asupra procesului de producție	Orientată spre scalabilitate și modularitate, cu opțiuni de extindere rapidă
Exemple	Fabrica auto, unitate de procesare a alimentelor	Centru de distribuție pentru retail, depozit pentru e-commerce

Etapele procesului de închiriere

Procesul de închiriere a unui spațiu industrial modern reprezinta un demers complex care necesită o abordare strategică, metodică.

Etapa 1: Definirea nevoilor & căutarea

Prima etapă constă în definirea clară a cerințelor de afaceri. O companie trebuie să stabilească ce suprafață (cu un interval de toleranță), ce înălțime, ce tip de pardoseală și ce putere electrică necesită. Definirea locației dorite, a bugetului și a termenelor este, de asemenea, crucială. Odată ce aceste cerințe sunt clarificate, începe procesul de căutare a ofertelor, care poate fi realizat prin surse publice sau, mult mai eficient, prin intermediul unui consultant imobiliar specializat.

Etapa 2: Analiza ofertelor și vizite în teren

După ce sunt identificate ofertele potrivite, urmează faza de analiză și vizionare a spațiilor. Această etapă implică compararea ofertelor pe baza unei grile de criterii predefinite și vizitele în teren pentru a evalua direct calitatea spațiilor, starea infrastructurii și proximitatea față de căile de transport.

Etapa 3: Negocierea și semnarea contractului de închiriere

Odată ce un spațiu a fost selectat și a trecut cu succes de analiza interna, urmează negocierile și semnarea contractului. Această etapă necesită o atenție deosebită la detalii, deoarece clauzele contractuale vor reglementa relația dintre chiriaș și proprietar pe întreaga durată a locațiunii.

Valoarea adăugată a unui consultant imobiliar de specialitate

Procesul complex de închiriere, de la identificarea nevoilor la negocierea clauzelor contractuale, justifică apelul la un consultant imobiliar specializat.

Un consultant de specialitate joacă un rol crucial, oferind o serie de beneficii concrete:

• Acces la informații de piață: Consultanții imobiliari specializați au o înțelegere exhaustivă a pieței și a tendințelor actuale. Ei dețin baze de date extinse cu oferte, inclusiv proprietăți care nu sunt listate public, și pot realiza analize de piață aprofundate pentru a ajuta clientul să ia o decizie informată.

• Expertiză în negociere: Unul dintre cele mai importante roluri ale unui consultant este de a negocia termenii contractului. Aceștia sunt calificați să negocieze nu doar chiria, ci și clauze esențiale precum opțiunile de extindere, perioada de grație sau alte facilități, asigurând că obiectivele de business sunt indeplinite.

• Economie de timp: Consultantul preia sarcina consumatoare de timp a căutării, preselecției proprietăților. Acesta filtrează ofertele în funcție de cerințele clientului, prezentând doar opțiunile cele mai potrivite, permițând astfel companiei să se concentreze pe operațiunile de bază.

Colaborarea cu un consultant imobiliar reprezintă o investiție strategică care poate genera economii substanțiale de timp și bani, poate reduce riscurile operaționale și legale și poate asigura o tranzacție de succes, aliniată perfect cu obiectivele de creștere ale companiei.

Concluzie: alege partenerul potrivit pentru succesul afacerii tale

Închirierea unui spațiu logistic sau de producție într-un parc industrial modern din România este o decizie de anvergură, care necesită o înțelegere profundă a pieței și o abordare strategică, metodică. Complexitatea procesului, de la definirea nevoilor tehnice și operaționale, până la navigarea prin faza de alegere a listei scurte de oferte și negocierea clauzelor contractuale cu oferta aleasa, subliniază necesitatea unui parteneriat cu un expert.

ESOP Consulting I CORFAC International este un consultant imobiliar cu o experiență vastă, de peste 23 ani, și o înțelegere exhaustivă a pieței, fiind printre primii 5 jucători pe piața spațiilor de birouri. Compania lucrează direct cu marii proprietari de spații industriale și logistice din România, având un portofoliu extins la nivel național. Această relație directă permite echipei de consultanți să ofere clienților cele mai bune oferte disponibile, alături de o serie de servicii cu valoare adăugată, cum ar fi comisionul de 0% pentru chiriași și servicii gratuite de space planning.

Expertiza, portofoliul vast și angajamentul față de client fac din ESOP Consulting I CORFAC International partenerul ideal care ghidează companiile de la definirea inițială a nevoilor până la semnarea contractului, asigurând o tranzacție sigură, transparentă și avantajoasă. Prin alegerea unui partener profesionist, companiile pot transforma procesul de închiriere dintr-o provocare complexă într-o etapă de succes în evoluția afacerii lor.

Portofoliul ESOP cuprinde pe lângă parcuri industriale și business park-uri, clădiri de birouri de închiriat în București, hale de vânzare, terenuri de vânzare. 

Contactează echipa ESOP completând acest scurt formular sau telefonic la  (+4) 0723.26.61.97 sau (+4) 021.528.04.40. Vom răspunde cu plăcere și prompt solicitării tale!