Spatiile ramase neocupate in piata

Criza nu e singurul motiv pentru spatiile ramase neocupate in piata

Piata birourilor se confrunta cu cea mai mare rata de neocupare in ultimii 5-7 ani. Peste 390.000 mp sunt disponibili in piata, in aprox. 320 de imobile de birouri. Si totusi, responsabila de aceasta situatie nu este doar criza economica, desi exista aproape intotdeauna tendinta de a i se atribui exclusiv. Complicele necrutator al crizei a fost si este in continuare in multe situatii proprietarul spatiilor de birouri.

Amintiri dinainte de criza

Inainte de instalarea crizei economice in Romania in ultimul trimestru al anului 2008, piata birourilor s-a confruntat in primele doua trimestre cu o criza a pretului, sau mai exact, a supra-pretului.

“Chiriile in perioada Q3 2007-Q2 2008 au urcat la nivelul record de 20 Euro/mp, atat pentru imobilele nou construite din zona relative centrala, cat si pentru cele de calitate medie, si constructie mai putin recenta, insa situate in locatii centrale. Cat despre spatiile de clasa A, promovarea acestora se realiza intre 22-26 Eu/mp, existand si cateva proiecte indraznete cu chirii de 30 Eu/mp” (Mirela Raicu, Partener ESOP).

Si totusi, in aceste momente de entuziasm economic al Romaniei, in care consideram criza din SUA doar un subiect al presei de dincolo de ocean, chiriasii au intarziat sa apara o perioada indelungata. Lucru perfect firesc, daca luam in calcul faptul valorile respective erau nesustenabile pentru majoritatea companiilor multinationale sau locale, chiar si in conditiile boomului economic.

PROPRIETARII DE SPATII DE BIROURI CAUTA DE MULTE ORI SOLUTII DE INCHIRIERE IN DIRECTII GRESITE Acest defazaj amplu intre nivelul chiriei solicitate si cea posibil de obtinut din piata ne-a facut sa intram in criza cu o tipic romaneasca mostenire: un stoc de aprox. 525.000 mp disponibile imediat sau pana la finalul anului 2009, si asteptari nerealiste din partea proprietarilor. Acest din urma aspect a dus la o viteza de reactie si adaptare scazuta din partea proprietarilor de imobile: desi semnalele crizei in Romania au inceput a fi vizibile inca din T3 2008, masuri semnificative de adaptare a chiriei si celorlalti termeni contractuali au fost inregistrate abia in toamna T2-T3 2009.

Majoritatea dezvoltatorilor cred in prima etapa ca este o problema a lor de promovare, de mod in care este pozitionata cladirea lor pe piata prin intermediul companiilor cu care lucreaza. Multi au recurs la acordarea de exclusivitati diverselor companii imobiliare, in speranta obtinerii unei mai bune promovari, si in final, a chiriasilor. Din pacate, problema reala este numarul mult mai redus se solicitari, si procesul de selectie extrem de exigent pe care chiriasii il realizeaza. In conditiile in care piata furnizeaza mai multe oferte decat solicitari, chiriasii incearca sa selecteze proiectele cu cel mai bun raport calitate/pret, de cele mai multe ori refuzand vizitarea celor care nu se incriu in lista scurta a primelor 5-7 proprietati, sau ajungand sa le viziteze doar daca printr spatiile initial selectate nu s-a gasit o solutie convenabila.

O abordare mult mai constructiva au avut-o proprietarii care au inteles SA SE AXEZE PE IMBUNATATIREA PRODUSULUI LOR SI A OFERTEI COMERCIALE AFERENTE. Furnizarea de luni libere de chirie, de contributie la bugetul de fit-out al chiriasului, pe fondul unei chirii de promovare in piata, au fost in anul 2009 atuurile proprietatilor care s-au inchiriat cu precadere.

“De asemenea, in anul 2009, si probabil si in anul 2010, au castigat acei proprietari de imobile care au acceptat sa mearga un pas inaintea pietei (coborind chiria sub nivelul pietei la un moment dat), strategie dovedita avantajoasa ulterior, in conditiile in care fiecare nou trimestru a adus o reducere a nivelului de chirie. Majoritatea situatiilor au fost insa de chiriasi un pas in urma pietei, care au operat ajustari de chirie, insa intotdeauna cu intarziere, si in momentul in care piata isi gasise deja un alt punct de tranzactionare fata de cel anterior” (Mirela Raicu, Partener ESOP).

Este un context deosebit de dificil, si tocmai din aceste ratiuni, cei care doresc sa solutioneze real problema inchirierii unui spatiu, ar trebui sa caute cauzele reale ale situatiei pietei, si nu doua cauze mai usor de acceptat, pentru ca acestea din pacate au sanse mici de a solutiona problemele.