Built-to-suit solutia viitorului?

In contextul actual al crizei, dezvoltatorii imobiliari se gandesc la solutii inovatoare care sa le asigure mentinerea pe piata, insa in acelasi timp sa le limiteze riscul de business. Unii dezvoltatori, atat cei de birouri cat si cei de rezidenta, avand in vedere ca cererea este in scadere, au venit cu ideea de a construi la cererea si confrom necesitatilor unui client. A parut astfel un concept interesant, importat din afara: “built-to-suit” (croit pe masura).

“Singurul element cunoscut despre viitoarea dezvoltare este locatia. Pornind de la locatie, se pot simula mai multe produse imobiliare, care vor urma sa fie definitivate in functie de cerintele clientilor.” explica Irina Petrescu partener ESOP. Din punctul de vedere al dezvoltatorilor, este o solutie buna pentru acest moment. Realizand un proiect la cererea si mai ales adaptat, personalizat unei companii, riscul de a ramane cu spatiile neocupate este mic, iar in plus constructia incepe dupa ce s-a semnat un contract cu chiriasul principal al cladirii.

“De asemenea, este una dintre modalitatile prin care se poate obtine mai usor finantarea proiectului. In acest moment sunt avantajati in a obtine creditare pentru dezvoltarea proiectelor acei dezvoltatori care au contracte de preinchiriere, in cazul cladirilor de birouri sau precontracte de vanzare-cumparare, in cazul proiectelor rezidentiale, lucru care a devenit aproape imposibil datorita scaderii numarului de clienti, care au in 2009 posibilitatea de a alege proiecte finalizat”, afirma Irina Petrescu de la ESOP.

Desi la prima vedere pare o solutie interesata, nu este usor de pus in practica. In contextul unei supra-oferte pe piata, in paralel cu numarul in scadere al clientilor, piata s-a transformat dintr-o piata a proprietarilor intr-o piata a clientilor. Acestia din urma au de unde alege in acest moment si aproape nimeni nu mai preinchiriaza proiecte in constructie. Situatia e similara pe piata rezidentiala, unde clientii vor sa vada ceea ce cumpara, prin urmare se indreapta spre locuinte finalizate.

O rata mai mare de succes a conceptului “built-to-suit” poate exista in cazul cladirilor mici dedicate unui singur client sau al proiectelor rezidentiale de tipul vilelor individuale sau cuplate. “Insa si in cazul acestora conceptul built-to-suit, pentru a avea sorti de izbanda in 2009 ar trebui ca structura sa fie ridicata, urmand ca partea de compartimentare si finisajele sa fie facute conform nevoilor, dar si bugetului clientilor. In acest fel, timpul de mutare a clientilor este mai scurt si mai previzibil.”, este de parere Irina Petrescu de la ESOP.

In cazul proiectelor de dimensiuni medii si mari, in care iti propui sa consturiesti pornind doar de la locatie, la cererea mai multor clienti, acest tip de proiect va fi mai greu de realizat. E greu sa construiesti ceva de la zero, avand mai multe cerinte si gusturi de impacat in acelasi timp. “Recomandam in astfel de cazuri alegerea unui client-ancora care sa foloseasca mai mult de jumatate din spatiu, iar cladirea sa fie personalizata pentru necesitatile lui urmand ca pe parcurs ceilalti chiriasi sa-si personalizeze spatiul doar in interior“, spune Irina Petrescu de la ESOP.

Cei care nu gasesc in aceasta perioada un chirias-ancora, dar au finantarea asigurata pentru a finalizarea proiectului, pot demara lucrarile profitand de scaderea preturilor la materiale si manopera. “Opinia noastra este ca dupa ce criza va trece si piata isi va reveni, vor avea de castigat cei care vor reusi sa construiasca in aceasta perioada de criza, oferind in 2-3 ani proiecte noi, cu locatie buna, bine impartite si cu dotari moderne“, spune Irina Petrescu de la ESOP.